셀프 양도소득세신고(공동명의)_경험 노하우 및 최종 정리

경험 TIP

1. 필요경비는 통상 매입가의 1~2%이내가 든다고 생각해볼 수 있다.

부동산 중개 수수료, 법무사 비용, 수선 충당금, 각종 서류 발급 비용 등

2. 양도세액은 매수/매도가격, 과세표준, 보유기간, 보유 주택수, 특정 지역 등에 따라 달라진다.

3. 양도 소득세는 국세이다.

양도소득세(국세)가 정해지면, 양도소득세(지방소득세)는 해당 양도소득세(국세)의 0.1%임

즉, 양도소득세(국세) 세액이 24%라면, 양도소득세(지방소득세)의 세액은 2.4%이다.

4. 양도소득세 필수 증빙서류

- (필수 o)매수 계약서 또는 등기부등본

- (필수 o)매도 계약서 또는 등기부등본

    * 계약서상 잔금일 또는 등기부등본의 등기신고일 중 빠른일자를 취득/양도일로 계산하며, 이는 보유기간을 계산하는 중요한 기준이됨.

ex) 아래의 경우, 양도소득세 1년 미만시 세율이 40%이지만, 1년이상이면, 기본세율로 과세표준 8800만원 아래일경우 24%임.

매수계약서상 잔금일 2017년 8월 15일, 등기부등본 취득신고 8월 17일

매도계약서상 잔금일 2018년 8월 17일, 등기부등본 양도신고 8월 19일

그렇기에, 양도소득세 신고하는 입장에서는 보유기간이 1년이상이 되도록, 매수계약서상의 잔금일을 취득일로 상정해야함!

지출경비목적의 영수증빙자료 및 준비물

tip) 부부공동명의인 경우, 1명이 대신 신청한다고 하더라도, 인감증명서, 위임장 이런건 필요하지 않는다.

그런것 없이도 부부가 서로 대신 신고해줄 수 있다.

하지만, 신분증은 기본이므로 챙기자.

- (필수x)부동산 중개수수료

- (필수o)취득세 납부영수증

아래 2가지 case에 따라 추가증빙서류 다름.

case1)  셀프 양도소득시

- 정부수입인지

- 등기신청 수수료

case2) 법무사 사용했을 시

- 법무사 등기신고대행 수수료

5. 양도소득 신고서 상에서 취득가액

취득가액 계산 =  매수가격 + 취득세/등록세 + 매입부대비용(셀프인 경우 인지세, 등기신청수수료가 해당)

    * 매수가격이 아님!!

6. 양도소득 신고서 상에서 산출세액 = 과세표준 * 세율 - 누진공제

7. 헷갈리는 증빙서류! 이건 증빙서류에 포함되나 안되나?

증빙서류 (포함)

- 정부수입인지

- 법무사, 부동산 중개 수수료 납부영수증

- 취득세 납부영수증

- 등기 신청비용 납부 영수증

- 인지세

- 기타 해당 부동산의 가치를 증가시켰다고 보이는 공사비용영수증

ex) 창문 샷시 공사비용

증빙서류 아닌 것 (불포함)

- 선수관리비

- 장기수선충당금

- 국민주택채권(손실시 가능)

8. 양도소득세는 신고자의 전입신고되어있는 거주지 관할 세무서에서 신고

    * 거주지역의 관할 세무서에서 하지 않아도 대리신청으로 가능함.(E-tax도 있음)

9. 서류 양식 샘플! 이렇게 생겼다!!!

서류양식을 보면서 기재방법 설명해보겠습니다~

세무서에 가서 "양도소득세 신고하러 왔습니다." 라고 하면, 몇층 어디에 가세요 라는 식으로 이야기 해준다.

"재산법인납세과에 가세요~" 등의 답변을 듣게된다.

해당 부서로 가서, "양도소득세 신고하러 왔습니다."라고 하자.

담당 공무원이 "여기서 작성해주세요."라고 한다.

그러면서, 아래와 같은 간편신고서 양식을 준다.

양도소득세 간편신고서 양식

납세자를 위해 준비해둔 책상에 아래와 같이 작성된 샘플이 부착되어있다.

보고 참조할 수 있다.

위 간편신고서상의 1~ 10 번 번호에 해당되는 내용들을 적으면 된다.

천천히 번호별로 기재해보자.

1번 쉽다.

2번 쉽다.

3번 쉽다. 등기부등본 이나, 매수/매도계약서에 기재되어있다.

취득(매수)일은 매수계약서상의 잔금일 또는 등기부등본에 기재된 것중에 빠른 것을 하면된다.

양도(매도)일은 매도계약서상의 잔금일 또는 등기부등본에 기재된 것중에 빠른 것을 하면된다.

세액을 결정하는 기준중에 보유기간이 있다.

보유기간 = 양도(매도)일 - 취득(매수)일 

보유기간이 1년미만이면 세액이 50%이며,

1년 이상이면 기본세율이 적용된다.

즉, 보유기간이 1년이상이며, 과세표준이 4300만원이면, 세액은15%이다.

4, 5번을 하기전에 먼저 6, 7, 8, 9, 10번을 끝내면 계산하기 쉬워진다.

6, 7번을 빼고 8~10은 적는게 없다고 보면된다.

6번에서 매입가액은 실제 부동산 매수가격이다.

취득세, 등록세는 취득세를 뜻한다.

(국세+지방세 가 취득세로 본다면, 취득세율 구간에 해당되는 세율이 1%였다면, 지방세 포함해서 지방세율 0.1% 즉, 매수가격* 1.1%가 될것이다.)

셀프로 했다면, 매입부대비용에 등기신고수수료, 정부수입인지 더하여 계산하면 된다.

7번의 자본적 지출은 부동산의 가격을 증가시켜주는 비용으로 대표적인게 샷시 교체비용으로 볼수 있을 것이다.

중개수수료는 부동산 중개수수료, 법무사 중개수수료가 포함된다.

셀프로 했다면, 기재하지 않아도 된다.

4번을 작성하면된다.

당황하지않고, 천천히~

① 양도가액 : 매도계약서에 기재되어있는 매도가(실제 매도가격)이다. 쉽다.

② 취득가액 : 6번의 상세명세서에 기재된 내역들을 합한 금액이 취득가액이다. 6번을 정상적으로 작성한 사람이라고 한다면, 어렵지 않을 것이다.

  주의! 취득가액은 매수가격이 아니다!!!!

③ 필요경비 : 7번에 상세명세서에 기재된 내역들을 합한 금액이다. 7번을 정상적으로 작성한 사람이라고 한다면, 어렵지 않을 것이다.

④ 양도차익 :  ① 양도가액 - ② 취득가액 - ③ 필요경비  쉽다!!

⑤ 장기보유특별공제 : 해당된 사람만 적는 거다. 보유기간이 3년 이상되면 해당구간의 공제율만큼의 금액을 계산후 기재한다.

⑥ 양도소득 금액 : 쉽다!    ④ 양도차익  -  ⑤ 장기보유특별공제

⑦ 양도소득 기본공제 : 1년에 1번 부동산, 주식 양도소득별로 250만원 공제해준다.

만약 올해 첫 양도소득세 신고라면, 기본공제 250만원을 받을 수 있다. 250만원을 기재한다.

⑧ 과세표준 : 쉽다! ⑥ 양도소득 금액 - ⑦ 양도소득 기본공제

⑨ 세율 : 과세표준이 나왔다면, 이제 양도한 주택 보유기간, 주소와 보유주택수를 고려해야한다.

보유기간이 1년 미만이면, 50%

보유기간이 1년 이상이면, 기본세율표를 따라가면된다.

과세표준 금액에 따라 세율이 다르다.(위 기본세율표 참조)

해당 구간의 누진공제액도 체크해둔다.

ex) 1년이상 4300만원이 과세표준이라고한다면, 기본세율이 15%가 된다. 누진공제액 108만원

이제 양도한 주택이 조정대상지역에 해당될경우, 개정된 세법되로라면, 2주택이상자들은 해당 과표구간 + 10%다!

ex) 1년이상 서울 아프트 4300만원 과세표준, 매도시기에 보유주택2채(매도주택포함)라고한다면, 기본세율15% + 10%

⑩ 산출세액 :   ( ⑧ 과세표준 * ⑨ 세율 )  -  누진공제액

누진공제액을 빼주는 것을 잊지말자!!!!!

5번은 4번의 ⑩ 산출세액 * 0.1 을 하면된다.

지방세는 국세 세율 * 0.1이다.

끝났다.!

참고로, 부부공동명의였다면, 당신은 현명한 사람이라고 박수 쳐주고 싶다. 

왜냐하면, 1인당 기본공제 250만원, 해당누진공제를 X2배 받게 되기 때문이다.

또한, 1인당 과세표준이 낮아지므로 기본세율이 낮아진다.

무슨말이냐면~~~ 음. 양도차익이 대략 1억이라고한다면 1인당 양도소득이 5천만원으로 기본세율구간만 보더라도,45%에서 35%로 바뀐것이다!!

서류 작성을 어렵다고 느끼지 말자!

2분의 1하자!

위의 금액 계산했던 매수, 매도, 각종 영수증 등등 1/2로 계산하면된다.

만약, 결혼을 했음에도 불구하고, 공동명의를 하지 않았다고 한다면, 다음기회를 노려보자!

이글을 읽고 있는 당신이라면, 노력하는 사람이라고 보인다.

노력하는 사람은 계속 발전해 나갈것이다.

다음에는 절세를 통해서, 당도가 더 높은 과실을 얻게될것이다!

힘을 내자!^^

이제 신고서 작성이 완성되었다면, 담당공무원에게 신고서, 증빙서류를 제출한다.

5분여정도 검토 및 전산등록한다.

납세명세서(영수증)을 프린트해준다.

아래와 같이 생겼다.

이걸 들고 은행에 가서 양도세를 납부한다.

납부 후 은행에서 도장을 쾅 찍어준다.

이게 바로, 영수증이된다.

1명의 소유였다면, 국세용1장, 지방세용 1장 총2장이고,

2명 공동명의였다면, 각각 2장씩 총 4장을 줄것이다.

신고서에 작성한 내용이 이상이 있다면, 2달안으로 정정관련해서 연락이 온다.

연락이 없다면, 정상적으로 신고 및 납부가 완료된 것이다.

연락이 안온다고 하더라도, 5년간 보유하자.

아래 기타 서류는 참고로 눈요기 하자~

기타 서류 보기

부동산 중개수수료(매수/매도) 영수증 이렇게 생겼습니다.