책정보

제목: 굿 라이프

저자: 최인철

분류: 자기계발>성공/처세

출판사: 21세기북스

발행일:

- 2018년 6월 20일 (1판 1쇄 발행)

- 2019년 12월 30일 (1판 14쇄 발행)

 

 

이런사람에게 추천

- 행복한 삶을 살고 싶은 사람

- 행복한데 무언가 채워지지 않은 것을 느끼는 사람

- 행복을 넘어 의미있는 행복한 삶을 살고 싶은 사람

- 타인과 더불어 행복하게 살고 싶은 사람

- 품격있는 삶을 살고 싶은 사람

 

 

저자, 옮긴이 소개

인터넷 교보문고 제공

저자 : 최인철

저자 최인철은 서울대학교 심리학과 교수이자 서울대학교 행복연구센터 센터장. 서울대학교 심리학과를 졸업한 후 미국으로 건너가 미시간 대학에서 사회심리학 박사학위를 받았다. 미국 일리노이 대학교 심리학과 교수 및 국제 학술지 ≪PERSONALITY AND SOCIAL PSYCHOLOGY BULLETIN≫ ASSOCIATE EDITOR를 역임했다. 2000년 서울대학교 심리학과에 부임했고, 2010년 서울대학교 행복연구센터를 설립하여 행복과 좋은 삶에 관한 연구뿐 아니라 초ㆍ중ㆍ고등학교에 행복 교육을 전파하고 전 생애 행복 교육 프로그램을 개발하는 등 행복의 심화와 확산에 매진하고 있다. 2017년 제8회 홍진기 창조인상을 수상했다. 저서로 40만 독자가 선택한 스테디셀러 『프레임』 등이 있으며, 역서로 『생각의 지도』 『행복에 걸려 비틀거리다』가 있다.

 

 

 

리뷰

굿라이프 최인철 교수님의 대표저서로 '프레임'이 있다.

프레임에서도 행복에 대해서 이야기를 했었다고 하는데, 아직 읽어 보지는 않았다.

프레임은 여러 학자들의 의견을 저자가 편집한 책이라고 하는데, 이번 굿 라이프는 저자가 직접 연구한 것들의 결과들이라고 한다.

 

 

책에서 말하는 바를 재구성해봤다.

행복이란, 행복의 기술, 의미있는 삶, 품격있는 삶, 맺음말로 나눠봤다.

 

행복은 개인마다 정의가 다르다.

심지어 정의를 내리기 힘들어하는 사람들도 있다.

저자는 행복과 균형을 통해서 굿 라이프를 살 수 있다고 말한다.

 

행복의 정의를 알아보면, 행복은 우연성과 만족과 보람(쾌족)을 가지고 있다고 한다.

 

 

행복에 대한 일반적인 오해들을 설명하면서, 행복의 의미를 다시 알게되었다.

이 중에서 제일 와 닿았던 것은 스마일리가 통상적인 행복한 웃는 모습을 나타낸다.

이런 이미지와 함께 사람들은 행복은 항상 즐거운 상태일 것이라고 생각한다.

하지만, 고통이 있으면, 이것을 해결하면서 성장하고, 그로인해 행복해진다.

즉, 고통의 부재가 행복을 뜻하는 것은 아니다.

 

 

행복의 기술로는 크게 심리주의자의 기술과 환경주의자의 기술이 있다고 한다.

시중에 많이 알려진 것은 심리주의자의 기술로 사람들은 행복의 기원이 마음에 있기에 심리적 기법에 관심이 있다고 한다.

저자는 마음과 환경 모두 중요하다고 생각하며, 10가지를 제안했다.

그 중에 '3번 비교하지 않는다'와 '6번 돈으로 이야깃거리를 산다.' '7번 돈으로 시간을 산다.'가 공감이 간다.

행복이란 결국 나의 행복이기에 타인과의 비교 속에서 진정한 행복을 찾기 어렵다.

시간은 자본주의뿐만 아니라 인생에서 제일 중요한 자원이다.

결코 낭비되어지면 안될 한정된 자원이다.

우리는 이러한 시간을 행복을 위해 사용해야하며, 행복이라함은 이러한 시간 속에서 자신의 정체성과 유의미한 행동과 생각들을 할 때 느낄 수 있는 것이라고 생각한다.

'소유냐 존재냐'라는 책에서도 언급되듯이, 우리 존재에 대한 탐구와 이해를 통해서 행복을 느낄 수 있다고 생각한다.

 

 

 

 

 

 

 

의미있는 삶에서 말하고자하는 것 중에서 '4. 소명 > 성취' 부분이 크게 와닿았다.

A: 자신의 일을 생계를 위한 수단으로 보는 유형

B: 자신의 일을 커리어의 과정이라고 보는 유형

C: 자신의 일을 소명이라고 보는 유형

위 3가지 A, B, C 타입의 유형이 있을 때, C타입이 삶에 대한 만족도가 높다고 한다.

어떤 일을 하든 소명의식을 가지고 했을 때 분명 행복은 존재할 것이라고 생각한다.

하지만, 성취에 매몰된 삶이 행복하지 않다라는 것은 많이 알려져있다.

그렇지만, 성취를 통해서 행복을 느끼는 것 또한 중요하다.

인간 고유의 유능감을 느끼고자 하는 욕구와, 성취 뒤에 오는 자부심, 고요함에서 오는 행복도 크기 때문이다.

그렇기에 소명의식을 가지고 일을 하면서, 성공주의와 반성공주의 사이 균형을 갖는 삶이 의미있는 삶이라고 볼 수 있을 것 같다.

 

 

 

 

 

 

저자는 개개인의 행복한 삶이 중요하듯 타인의 행복도 중요하다고 말한다.

당연한 듯 하지만, 인간은 '코나투스(자신을 드러내려고하는 의지)'를 가지고 있기때문에 타인과의 마찰이 있을 수 밖에 없다.

이때, 타인의 행복에 부정적인 영향을 끼치면서 자신의 행복을 찾고자 한다면, 이것은 품격있는 삶이 아니라고 볼 수 있다.

개인, 사회속에서 균형을 유지하라는 메시지를 알려주며, 의미와 품격있는 삶을 알려주는 책이였다.

 

 

 

 

 

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후루룩 경제책4_백영록_부동산 경매 상식 사전
오늘의 책제목은 "부동산 경매 상식 사전"입니다.






1. 작가 소개
백영록
서울과학기술대학교 행정학 석사(주택개발관리) 전공
공인중개사 14회
법률중개사 20기
전월세 매매 상가 토지 재개발 재건축 중개경험 다수
네이버 부동산 칼럼니스트
저서
부동산 상식사전, 서울경기 부동산 핵심지역 40

대단하신 분입니다....




2. 목차







































3. 줄거리 및 요약
핵심내용 및 줄거리
총 5개의 마당으로 구성되어 있습니다.
첫째 마당 경매절차 5단계
둘째 마당 경매기초상식
셋째 마당 서류해독, 권리분석
넷째 마당 입찰가 쓰기, 소유권이전, 인도명령, 소송
다섯째 마당 경매물건유형별 공략법

위 다섯 단계중에서 사실적으로, 1, 2, 3, 4 부분이 경매관련 실질 정보의 요약편입니다. 다섯째 마당은 물건에 대한 일반적인 투자법과 경매와 연관지어서 대출, 세금이 조금 더 추가되어있습니다.
How에 대한 내용이 주를 이루기때문에, 첫째마당부터 넷째마당까지 읽게 되면, 내용이 술술 이해되기 쉽게 전개가 됩니다.


요약
너무 좋은 내용들이 많아서, 잊어버리지 않게 다시금 요약해보겠습니다.

경매과정 5단계입니다.
1단계: 경매신청 -> 경매개시결정, 배당요구종기공고
2단계: 경매 물건의 현황조사, 감정평가
3단계: 매각공고(입찰공고) <- 신경매, 재경매
4단계: 경매실시(입찰 -> 낙찰) -> 매각허가결정 -> 매각허가결정의 확정
5단계: 잔금 납부 -> 소유권이전등기 촉탁, 등기 완료 -> 세입자(소유자) 내보내기, 부동산 인도


p. 59
낙찰자가 잔금을 내지 않았다면 재매각(재경매)가 된다. 이렇게 재경매에 나온 물건은 매수보증금을 일반적으로 20%를 내야합니다.


p. 63
이중경매에 들어간 물건관련해서, 먼저 들어간 경매의 배당요구종기일 전까지 경매신청(이중경매)를 하지 못한 경우에는 배당에서 제외됩니다.
먼저 들어간 경매가 취하되거나 취소되어 자신이 신청한 경매가 진행될 때 배당을 받게됩니다.


p. 71
법정매각조건
- 법원에서 정한 최저매각가격 이하로는 팔지 않습니다.
- 경매를 신청한 사람이 받아갈 돈이 없으면 경매를 진행하지 않습니다.(잉여주의)
- 경매에 참여할 때 내는 매수보증금은 법원에서 정한 최저매각가격의 10%입니다.(재경매시 20%)
- 하나의 경매사건으로 인해 여러 개의 부동산이 경매로 나온 경우 그중 몇 개만 팔아도 빚을 갚을 수 있다면 모든 부동산을 팔아서는 안됩니다.
- 빚진 사람은 자신의 부동산을 파는 경매에 참여할 수 없습니다.

특별매각조건
- 낙찰받은 사람이 잔금을 내지 않아 재경매로 나온 부동산에 입찰할 때는 최저매각가격의 20%를 매수보증금으로 내야합니다.
- 대금납부기간이 지나서 대금을 납부하는 경우에는 연 20%의 지연 이자를 내야합니다.
- 농지를 사려면 농지취득자격증명원을 법원에 제출해야하고, 만약 제출하지 않으면 매각불어가결정과 함께 입찰보증금을 몰수합니다.


p. 75~78
NPL(Non Performing Loan): 금융기관에서 빌려준 대출 원금과 이자가 3개월 이상 연체된 부실채권. NPL투자에서의 부실채권은 부동산 담보대출로 발생한 담보부실채권입니다.
은행은 자산건전성을 찾기위해 부실채권을 매도합니다.
NPL은 자산관리회사(AMC; Asset Management Company 유동화전문회사라고도 불립니다.)를 통해서 구매합니다.
대표적으로 유암코, 우리F&I, 한국개발금융, 파인트리 등이 있습니다.
우리나라는 '자산유동화에 관한 법률'에 의거하여 제1금융권은 부실채권을 1개의 풀(POOL)로 묶어서 대량으로 자산관리회사와 거래를 합니다.

배당, 매각 소유의 3가지 방식으로 수익을 올립니다.
- 배당 수익 예제: 
물건 A는 최우선변제액 5,000만원 저당권 1억원이 잡혀있습니다. 
NPL을 통해 저당권을 30%할인된 가격 7,000만원에 삽니다. 
집이 1억 5000만원 낙찰시 최우선변제를 제외하고, 선순위 배당금으로 1억원 배당받게됩니다.
결과적으로 3000만원 수익을 얻게됩니다.

- 매각 수익 예제:
감정가 6억 아파트에 설정된 1순위 근저당권 5억을 4억 5000만원에 매입합니다.
해당 아파트를 5억원에 낙찰받습니다.
바로 5억원에 되팝니다.
차익금 5000만원이  생기지만, 채권최고액이 5억원이었기때문에, 원래 받아야할 돈을 변제받은 것으로 취급합니다.
이로 인해서, 양도세금이 없습니다.

- 소유 수익 예제:
낙찰받은 물건을 임대하거나 실거주하는 방법입니다.

NPL투자주의점
- 2순위 저당권은 매입하지 않기
- 수익률 체크해서 매입하기(무조건 수익나지 않습니다.)

부실채권 매입 때 질권융자로, 낙찰시 경락잔금대출로 2번 대출가능합니다.(초기 투자금 다운)


p. 80 ~ 82
가등기: 미리예약하는 차원에서 임시로 설정하는 등기로, 가등기는 소유건이전청구권가등기, 담보가등기로 나루 수 있습니다.
소유권이전청구권가등기: 매수자 이름으로 바꾸지 않고, 매도자 이름으로 그대로 나두되 나중에 이름을 바꾸겠다는 등기입니다.
담보가등기: 저당권과 같은 것으로 빚을 갚지 않으면 담보로 잡은 부동산의 소유자 이름을 돈 빌려준 사람으로 바꾸거나 해당 부동산을 경매로 넘기겠다는 의미의 등기입니다.

가등기있는 물건을 낙찰받거나 매입했을때, 물건의 권리를 잃게 될 수 도 있기에 주의해야합니다.

환매등기
부동산 매매계약의 특약사항으로 '매도자가 매수자에게 매매대금과 기타경비를 돌려주면 부동산을 돌려받을 수 있다.'라는 조항으로 거래시에, 환매권이라는 권리가 생깁니다.
그리고, 이러한 사실을 등기한 것을 환매등기라고 하며, 낙찰받은 물건에 환매등기가 있을경우, 물건을 뺏길수 있습니다.

예고등기
부동산의 주인이라고 다투고 있을 경우 그러한 내용을 기재하는 것으로 '소유권과 관련한 다툼이 있다'라는 취지의 예고등기가 명시되어있습니다.
이러한 예고등기는 낙찰후에도 소멸되지 않고, 살아있으며, 낙찰자에게 인수됩니다.
예2011년 10월 13일 이후에는 사라졌지만, 아직도 등기상에 남아있습니다.(효력 살아있음)


p. 85 ~ 87
세입자관련 주의해야할 사항
- 세대합가: 세입자의 가족이 전입신고를 하고, 추후에 세입자 세입자가 전입신고를 한 경우로 세대가 합쳐졌다는 것입니다.
가족 중에 먼저 전입신고한 것을 기준으로 우선순위로 배당을 받기때문에, 가족의 전입일에 따라, 낙찰자가 인수해야할 수 있습니다.
그렇기에 주민등록 전입세대열람을 신청해서 세대합가여부와 전입신고일자를 확인해야합니다.

- 임차권양도: 기존 세입자가 이사를 갈려고 하는데, 집에 빚(가압류, 근저당)이 있어서, 다른 사람이 세를 얻으려 하지 않습니다.
기존 세입자는 가압류, 근저당권보다 먼저 전입신고를 했기때문에 경매로 넘어가더라도 보증금을 지킬수 있습니다.(대항력)
기존 세입자의 임차권을 양도받는 조건으로 새로운 세입자가 전입신고를 할 경우, 대항력이 새로운 세입자에게도 유지된다는 판결이 있습니다.
임차권양도는 확인하기가 많이 힘듭니다.
기존 세입자의 퇴거 후, 현 세입자의 전입신고일이 있다면, 새로운 임대차계약인지 임차권 양도인지 집주인이나 세입자를 만나서 알아볼수 밖에 업습니다.

- 대위변제: 다른사람이 대신 빚을 갚아주는 것을 대위변제라고 합니다. 
2011년 1월 23일 4000만원 근저당 설정
2011년 3월 12일 보증금 8000만원에 세입자 들어옴
2011년 9월 21일 5000만원 근저당 설정
2015년 4월 24일 5000만원 근저당권자 경매 신청
위의 상황에서 세입자는 4000만원 근저당을 대신 갚아주고, 배당신청을 하지 않습니다.
1순위인 세입자의 보증금 8000만원을 낙찰자는 인수해야합니다. 그렇기에 경매에 아무도 참여하지 않게됩니다.
계속 깍이게 되고, 세입자가 헐 값에 집을 사게되는 겁니다.

하나의 재산을 공동으로 소유하는 여러가지 방법
총유: 교회, 절 단체(사단) 부동산 소유. 경매 불가
합유: 단체(조합)이 공동으로 소유. 경매 불가
공유: 2인 이상이 일정비율로 부동산을 소유. 경매 가능


p. 89 ~ 91
- 토지별도등기: 아파트, 연립, 빌라와 같은 공동주택을 지을때 토지를 담보로 공사비를 진행합니다.
공동주택이 팔리지 않으면 토지등기부에 별도로 설정된 가압류나 저당권이 지워지지 않고 남아있습니다.
이것을 토지별도등기라고 합니다.
토지별도등기가 설정된 집합건물(아파트)를 경매로 사려면, 토지 저당권자가 돌려받을 돈을 법원에 신고한 경우에만 참여하는게 좋습니다.

- 대지사용권: 
아파트, 연립, 빌라와 같은 공동주택의 주인들이 땅에 대해 가지는 권리를 대지사용권이라고 합니다.
공동주택과 따로 떼어서 팔 수 없는 대지사용권을 대지권이라고 합니다.
국가나 시 소유의 땅에 공동주택을 지었기 때문에 처음부터 대지사용권이 없거나 대지권없이 대지사용권만 거래되는 경우도 있습니다.
이는 대지권없음이라고 합니다.
시세의 절반가격으로 경매에 나오지만, 대지권 없음으로 표시된 물건은 피하는 것이 좋습니다.


p. 93 ~ 95
아래 3개 관련된 물건은 피합시다.
유치권: 물건을 맡고 있는 사람이 물건을 맡긴 사람에게 요구한 정당한 권리(채권)을 성취할 때까지 해당 물건을 돌려주지 않아도 되는 권리입니다.
ex) 공사비를 돌려받지 못한 업자가 공사비를 받을 때까지 집을 돌려주지 않는 것

법정지상권: 건물, 토지의 주인이 원래는 같다가 나중에 달라진 경우, 건물주인은 다른 사람의 것이 된 토지를 이용할 수 있습니다. 이를 법정지상권이라고 합니다.

분묘기지권: 조상의 묘가 다른 사람의 땅에 있는 경우 묘가 있는 부분+제사지내기 위한 부분은 다른 사람이 사용할 수 있는 권리를 분묘기지권이라고 합니다.
관할 시군구청 담당과에 묘지설치허가대장의 실제 기록사항을 확인해볼 수 있다.


p. 97 ~ 99
- 차순위매수신고
감정평가액이 최저매각가격이됩니다.
차순위매수신고인: 입찰에 참여한 사람 중 최고가로 입찰한 사람을 최고가입찰자라고 합니다.
이때, 최고가매수인이 제시한 금액에 입찰보증금을 제외한 금액보다 높은 금액으로 입찰한 사람은 차순위매수신고인이 될 자격을 갖게됩니다.
ex) 아파트 P물건 감정평가액 5억, 최저매각가격 5억, 입찰 보증금 5천만원(최저매각가격의 10%)일때,
A: 최고가매수인의 입찰금이 5억 5천만원
B: 5억1000만원
C: 5억 500만원 
D: 4억 9천만원
E: 5억

 다른 입찰자의 입찰금액 >= 최고가매수인의 입찰금 5억5천만원 - 입찰보증금 5천만원
위 공식에 해당되는 사람은 차순위매수신고인 자격이 됩니다.
위의 경우 B, C, E가 해당되겠네요.
낙찰자 발표하고, "차순위매수신고인있습니까?" 라고 물어볼때, 신청하면됩니다.
차순위매수신고인이 되기를 거절하면, 보증금은 경매가 끝남과 동시에 돌려 받을수 있습니다.
하지만, 차순위매수신고인 신청을 한다면, 보증금을 낙찰자 잔금처리전까지 돌려받지 못하는 단점이 있습니다.
실무에서는 낙찰자가 잔금을 치루지 않는 물건을 산다는 것인데, 자금부족의 사유로 인해서 차순위매수인에게 넘어오는 물건이라면 문제는 없지만, 물건의 권리분석이나 하자로 인한 매수포기의 사유라면 골치아파지겠죠.
그래서, 거의 차순위매수신고를 안한다고 합니다.

-공유자우선매수청구권
공유하고 있는 부동산이 경매로 나온 경우 법원은 해당 부동산을 공유하고 있는 사람에게 먼저 살 수 있는 권리를 주는데, 이것을 공유자우선매수청구권이라고 합니다.
경매끝나기 전 법원에서 정한 입찰보증금을 내고, 부동산 매입의사를 밝히면 됩니다.
최고가매수신고인이 제시한 금액으로 공유자가 매수해야하는 단점이 있습니다.
ex) 최고가 매수신고인이 100억에 낙찰받으면, 10억짜리 물건이라고 하더라도, 공유자가 100억에 낙찰받게됩니다.
너무 높게 낙찰된 물건은 공유자가 낙찰포기를 선택할 수 도 있습니다.

- 상계
채권자가 해당 부동산을 경매로 산경우, 지불할 잔금을 자신의 채권에서 제한뒤 남은 금액을 내는 것을 상계라고 합니다.
매각결정기일이 끝나기 전에 상계하겠다는 신고를 해야합니다.


p. 101
경매진행을 막는 4가지
1. 경매신청인에 의한 취하: 채권자가 취하하는 것. 경매당일 전까지는 채권자의 결정만으로 가능합니다.
낙찰이 되어버렸다면, 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 얻어야만 경매를 취하할 수 있습니다.
2. 법원에 의한 취소
- 경매신청한 사람이 돈을 받아가지 못할 경우
- 경매로 나온 부동산이 없어진 경우
- 채무자가 채무상환으로 경매원인 담보권이 사라진 경우
- 경매원인 담보권이 무효인 경우
3. 경매 날짜를 미루는 연기
경매신청자의 동의하에 연기가능
4. 법원이 일정을 바꾸는 변경
- 매각물건명세서 잘못작성
- 최저매각가격을 잘못 결정
- 신문 공고 중대한 실수 있는 경우


p. 104 ~ 106
- 대항력: 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력
- 확정일자: 임대차계약서 여백에 공식적 확인 도장으로 후순위 채권보다 먼저 우선하여 돌려받을 수 있음
- 세입자 관련 등기
전세권설정등기: 등기부에 보증금액수와 전세로 사는 부분, 계약기간 등을 기록한 것
임차권설정등기: 보증금, 월세의 액수, 월세를 내는 날과 계약기간 등을 기록한 것
등기는 집주인 동의하에 이루어집니다. 비용도 많이 들고, 집주인이 동의를 해주지 않는 경우가 많아 잘 하지 않습니다.
그렇기에 확정일자를 주로 사용합니다.
상가세입자는 확정일자만으로는 보증금을 보호받지 못할 수 있으므로 임차권설정등기를 해야합니다.
- 임차권등기명령: 이사를 가야만하지만, 보증금을 돌려받지 못할 때, 해당 주택에 그대로 살고 있는 것과 같은 효력(대항력)을 유지하기 위한 것이 임차권등기명령이라고 합니다.
- 서울특별시의 상가건물임대차보호법에서 보호해주는 보증금의 범위: 보증금 + (월세 * 100)의 금액이 서울은 6500만원 아래인 경우 2200만원을 최우선변제로 돌려받을 수 있습니다.


p. 108 ~ 110
- 최우선변제권: 보증금의 액수가 적은 소액임차인에게는 보증금의 일부를 우선 돌려받을 수 있는 권리가 주어지는데, 이를 최우선변제권이라 한다.
조건: 보증금이 적어야하며, 경매개시결정기입등기 전부터 점유, 전입신고되어있고, 법원에서 정한 배당요구종기일까지 배당요구를 해야합니다.
최우선변제액의 기준이 되는 날짜는 해당 주택의 등기부에 설정된 근저당권이나 저당권의 설정일에 따라 보장받는 보증금 액수가 달라집니다.
주택월세세입자의 경우에는 보증금만 기준으로 계산합니다.
상가월세세입자의 경우에는 보증금 + 월세 * 100한 것을 기준으로 계산합니다.


p. 112
말소기준권리: 자신 뒤에 있는 권리는 죽이는 것으로, (근)저당권,(가)압류, 경매개시결정 기입등기, 전세권 이 해당됩니다.
* 법정지상권, 분묘기지권은 사라지지 않습니다.


p. 145
꿀팁: 청구금액이 적은 경우 빚진 사람이 갚아버려 중간에 경매가 취하될수도 잇씁니다.

p. 168
꿀팁: 재건축이나 재개발을 염두에 둔다면 이처럼 대지지분이 큰 것을 사는 것도 중요합니다.

p. 176 ~ 181
꿀팁: 경매에 참여하는 당일에는 반드시 등기부를 다시 발급받아 그 사이에 변경된 내용은 없는지 확인해야합니다.
꿀팁: 단독주택, 다가구주택의 등기부는 건물등기부와 토지등기부 2개로 나뉘지만, 아파트, 연립, 빌라같은 공동주택은 집합건물등기부 1개만 있씁니다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
표제부: 표시번호, 접수, 소재지, 건물번호, 소재지번, 건물명칭 및 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항, 지목, 면적, 대지권 종류, 대지권 비율
갑구: 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 관리자 및 기타사항
을구: 소유권이외의 권리들을 알려주는 부분으로 근저당권 냉겨을 볼 수 있씁니다.
만약 빚이 모두 청산되면 모든 내용에 붉은 가로선이 그어집니다.
꿀팁: 근저당권은 일반적으로 건물, 토지등기부에 내용이 같게 기재됩니다. 하지만, 전세권설정등기, 임차권설정등기는 건물등기부에만 설정됩니다. 건물등기부와 토지등기부의 내용이 다를 수 있으므로, 같은지 확인해야합니다.


p. 183
건물의 정확한 정보를 알수 있습니다. (면적, 층수 등이 기재)


p. 190
토지를 살때는 토지등기부, 토지대장을 확인해야합니다.
토지대장기재내용으로는 토지소재, 지번, 지목, 면적, 사유, 변동일자, 변동원인, 주소, 성명, 명칭, 등록번호, 개별공시지가가 있습니다.


p. 198
토지투자위해 토지이용계획확인서를 확인하라고 했지만, 이해가 안될 경우, 관할 담당 공무원에게 해당 토지를 자신이 원하는 방식으로 이용할수 있는지 물어보면 좋습니다.


p. 210
꿀팁: 대항력 있는 세입자가 배당신청을 하면 낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다.


p. 211
 꿀팁: 법정지상권 성립요건: 최초의 저당권이 설정될 당시에 건물이 있어야하면, 그 때 당시 토지와 건물의 주인이 같아야 합니다.


p. 213 ~ 219
배당분석
- 가압류: 뒤에 오는 권리들과 항상 공평하게 나누어 갖는 권리입니다.
- 압류: 자신의 순서가 오면 돈을 모두 받습니다.(흡수배당 from 앞, 뒤 안가리고 가압류의 돈을 뺏음)
- (근)저당권: 자신의 순서에 따라 돈을 받습니다.(흡수배당 from 뒤에 오는 권리의 돈을 뺏음)
- 소액임차인의 최우선변제권: 순서상관없이 최우선
- 전입신고, 확정일자 있는 임차인의 우선변제권으로 대항력있는 세입자의 보증금: 자신의 순서에 따라 보증금을 받음
전입신고(다음날 0시 효력), 확정일자(당일 효력)
우선순위: 경매집행비용 > 최우선변제권 > 당해세 > 압류(앞뒤 흡수배당) > (근)저당권(뒤 흡수배당) > 가압류(뒤와 안분배당)


p. 230
꿀팁: 조급함은 경매 최대의 적! 너무 높은 가격을 제시하거나 숨어 있는 무서운 권리를 발견하지 못해 손해를 볼 수 있습니다.


p. 233 ~ 235
기일입찰표: 사건번호, 물건번호, 입찰자(이름; 이름 미기재시 무효, 주민등록상의 주소), 입찰가격(입찰가; 잘못기재하면 안됨), 보증금액(최저매각가격의 10%), 보증금 반환 확인 칸
매수신청보증봉투: 사건번호, 물건번호, 제출자, 도장
입찰봉투: 입찰자용 수취증(집행관의 도장없으면 인정받지 못하므로 꼭 받기), 입찰자성명, 사건번호, 물건번호


p. 238 ~ 240
낙찰된 다음 1주일 동안 부동산 주인이 될 수 있는지 심사를 하는데, 좋다고 판단되면 매각허가결정을 합니다.
그후 1주일 동안 이의가 없으면 매각허가결정의 확정을 하게 됩니다.(총 2주)

매각불허가결정이유?
법원의 실수
- 이해관계인을 올바르게 알려주지 않은 경우
- 시세와 상당한 차이로인해 재감정이 필요한 경우
- 개별경매 또는 일괄경매로 진행해야 하는데 그 반대로 진행된 경우
- 경매 물건에 딸린 부속물이 감정평가에서 빠진 경우
- 부동산이 심하게 훼손되어 본래의 가치를 상실한 경우
- 매각기일이 잘못 공고되거나 아예 누락된 경우
- 면적이 실제와 크게 차이나게 공고되었거나 부동산의 일부가 아예 누락된 경우
- 말소기준권리보다 앞에 있는 선순위 임차인이이 누락되어 임차인의 보증금을 인수하게 될 경우

최고가매수신고인의 실수
- 채무자가 최고가매수신고인이 된경우
- 이전 경매에서 낙찰자로 정해졌으나 잔금을 치르지 않은 사람이 다시 입찰해 최고가매수신고인이 된 경우
- 재경매로 나온 물건의 매수보증금인 20%를 잘못알고, 10%만 낸 경우
- 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같은 사람이 최고가매수신고인이 된 경우
- 입찰표를 잘못 작성한 경우
- 농지취득자격증명원을 매각결정기일까지 제출하지 않은 경우(법원 마다 차이가 있음)

매각허가결정에 대한 항고
항고를 하는 사람은 최저매각가격의 10% 해당금액을 항고보증금으로 법원에 내야합니다.
"이의 없음"으로 항고에 패할경우, 채무자나 소유자의 경우 보증금을 돌려 받지 못하며, 그 이외의 사람은 추가로 항고한 날부터 판결난 날까지의 이자를 연 20% 계산해 그만큼 보증금에서 제한뒤 돌려줍니다.


p. 244
대항력있는 세입자가 있거나, 법정지상권설정, 유치권 등이 있을 경우, 은행에서 대출해주지 않습니다.


p. 250
낙찰후, 명도 위한 꿀팁
- 점유이전금지가처분과 인도명령을 신청하기
- 상대방의 말을 들어주기
- 지나친 요구는 분명하게 거절하기


p. 254
강제집행 전에 거주자가 나가겠다고하면, 이행각서를 작성하여, 증거자료로 남겨라.(자필서명, 인감도장)


p. 257
명도확인서를 절대로 먼저 써주면 안됩니다.
집을 비워줄때 주기


p. 260 ~ 261
인도명령: (잔금)매각대금을 납부한 날로부터 6개월 안에 신청 / 담당 경매계에 신청 / 2 ~3주 소요 / 송달확정증명원 필요 / 약 200만원 소요
인도소송: (잔금)매각대금을 납부한 후 가능 / 고나할 법원에 소송제기 / 3 ~6개월 소요 / 집행력있는 정보 필요 / 약 100 ~200만원 소요
제일 좋은 것은 거주자를 협상으로 내보내는 것이고, 그게 아니라면 인도명령을 해야한다.
인도명령이 안되는 거라면, 점유이전금지가처분을 신청하고, 명도소송을 해야한다. (오래걸리고, 돈이 묶이게되는 단점)


p. 273
월세가 밀려 명도소송을 해야한다 그러므로,
임대차계약서상의 특약사항에 월세를 3회 이상 내지 않을 경우, 부동산을 일주일 내로 비운다. 위약금을 지불한다. 연제이자로 o%를 지불한다. 등의 내용을 기재합니다.


p. 305
상가주택 세금문제
취득시 상가부분은 취득세율이 4.6% 주택부분은 1.1~3.5%입니다.
case 1 상가면적 >= 주택면적: 임대소득분에서 상가부분관련련 부가세를 내야합니다.
case 2 주택면적 > 상가면적: 임대소득분에서 부가세를 내지 않아도 됩니다.




4. 베스트5
너무 좋은 정보들이 있어서, 다 담고 기록하고 정리하고 싶은데, 그렇지 못한다는게 아쉽습니다.
그래서 선정해야하기때문에 또 뽑아 봤습니다.
베스트 1
p. 27
경매과정 5단계
큰그림은 무조건 알고 경매를 해야한다고 생각합니다.





베스트 2
p. 76
npl은 이제 법인회사만 할 수 있다고 하던데, 어렵고 힘든 투자일수록 확실히 수익이 날 확률이 높겠죠.
"사람들이 하기싫어하고, 어려운 것을 해라."
더 공부하고, 언젠가는 npl을 손될수 있는 날이 왔으면 좋겠네요.






베스트 3
p. 106
상가건물임대차보호을 통해서 보호되는 보증금의 범위를 확실하게 알수 있었습니다.





베스트 4
p. 108
주택임대차보호법에 의해서 보호받는 보증금의 기준을 알수 있었습니다.




베스트 5
p. 196
용도지역별 투자가치를 알아볼 수 있었습니다.
건물을 지어서 수익을 낼 수 있는 제 2종 주거지역인 매물인지 확인하는 습관을 들이면 좋을 것 같습니다.












베스트 6
p. 262
인도명령과 명도소송의 비교입니다.
협상이 먼저고, 안되면 인도명령. 인도명령도 아나되면 명도소송...
명도소송이 가면 정말 힘들겠네요.






베스트 7
p. 213
배당분석
배당분석을 통해서, 인수할 금액이 있는 물건이라도, 인수금액이 정확히 얼마인지 분석할 수 있고, 금액이 적다면 입찰에 응할 수 있는 판단을 내릴수 있을 겁니다.
또, 세입자가 돌려받는 금액의 유무와 금액을 파악함으로써 명도의 어려움을 예측해볼수 있을 것입니다.
일전에 경매수업에서 문제를 못 풀었던게 생각이나서, 더 재밌게 읽었던 부분이었습니다.
개인적으로 정리해보면, 아래와 같습니다.
이렇게 외워두면, 웬만하면 거의다 분석해볼수 있지 않을까? 싶습니다^^;
경매 집행비용 > 최우선변제권 > 당해세 > 압류(앞뒤 흡수) > (근)저당(뒤 흡수) > 가압류(뒤와 안분배당)











5. 최종 리뷰 (평점 및 느낀 점)
평점 ★★★★★
이 책을 다 읽고 책을 닫았을때, 경매 입찰 낙찰 물건 임대 또는 매매를 1Cycle 해본 느낌이 들었습니다.
물론 실전경험이 더 중요하겠지만, 실제로 해봐도 큰그림상에서 놓치는 부분들을 체크하면서 해본 느낌이 들었씁니다.
경매관련책들은 많이 있지만, 기본 상식을 높이기에 이만한 책은 없는 것 같습니다.
저자가 큰그림에서 세세하게 주는 팁은 실전에서도 많이 유용할 것으로 판단됩니다.


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후루룩 경제책3_빠숑, 서울휘, 아임해피_알돈신잡 그래서 어디를 살까요?
오늘의 책제목은 "빠숑, 서울휘, 아임해피_알돈신잡 그래서 어디를 살까요?"입니다.






1. 작가 소개
빠숑 김학렬
블로그 이웃 6만명을 자랑하는 대한민국 최고의 부동산 칼럼니스트.
더 리서치 그룹 부동산 조사 연구소 소장
아시아경제TV <대국민 부동산 토크쇼, 살가말가>를 진행했음.
조선일보, 한경 비즈니스 등에서 부동산 자문위원으로 활동 중
저서: <서울 부동산의 미래>, <대한민국 부동산 투자>, <부자의 지도> 등

서울휘 배용환
부동산클라우드 운영
부클TV 방송(유투브)
상가투자 강의, 에버노트 강의
부동산 organizer
'나는 상가에서 월급받는다' 저자
'서울휘의 월급받는 알짜상가에 투자하라' 저자
'그래서 어디를 살까요' 공동저자
팟빵 - 부동산 1위 팟캐스트 진행

아임해피 정지영
재테크 강사
직방 칼럼니스트
유튜브 아임해피부동산TV 진행
저서: 똑똑한 부동산 투자

위 3명은 팟빵 부동산 클라우드를 진행하기도 하는데요.
공동 저자로 책을 집필했습니다.


2. 목차











3. 줄거리 및 요약
핵심내용 및 줄거리
1장, 2장은 부동산 투자에 대한 개괄적인 내용들이 있습니다.
주로 부동산 투자를 왜 해야하는지(인플레이션 헷지), 부동산 정책과 그에따른 영향, 저자별 부동산 투자 입문기, 부동산 공부의 지름길 경매, 분양권투자법, 오피스텔 투자법, 셰어하우스 투자법, 임장TIP 등이 나와 있습니다.
당연하지만, 몰랐던 내용도 있고, 알았지만, 다시금 집고 넘어가는 기분으로 술술 읽으시면 될 것 같습니다.

3장은 한강 남쪽인 강남구, 강동구, 강서구, 관악구, 구로구, 금천구, 동작구의 전반적인 것들이 분석되어져있습니다.
4장은 한강 북쪽인 강북구, 광진구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 마포구의 전반적인 것들이 분석되어져있습니다.
5장은 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 전반적인 것들이 분석되어져있습니다.
일단 너무 재밌었던 것은 분석의 기준으로 지리 역사, 랜드마크, 상권분석, 비선호시설, 교주일인자학, 호재 등입니다.
투자자들이 알고 싶어하는 것들의 거의 모든 것들이 위의 기준에 의해 분석되어지는데, 이 기준되로 좋고 나쁜점들을 분석해두어서 너무 좋았습니다.
특히 교주일인자학(교토, 주거, 일자리, 인프라, 자연, 학군)의 줄임말인데, 앞으로 이 정도는 기본으로 암기하고, 분석때 판단기준에 두면 좋을 것 같습니다.

6장은 저자와 친분이 있는 유명 부동산 블로거, 투자자들의 칼럼들이 있습니다. 각각의 투자방법과 부동산 투자가 필요한 이유 등을 다시금 확인할 수 있습니다.



4. 베스트4
오늘은 베스트 4를 뽑았습니다.
너무 좋은 내용들이 많은데, 다 담아낼수 없는 것들이 아쉽습니다.
이 책은 임장갈때마다, 해당 지역의 정보를 파악하기 위해서 선행학습용으로 읽어도 좋을 거라고 보입니다.
베스트 1
37쪽

투자자 동료를 만들고 싶은데... 쉽지않네요.
위 글귀를 읽으면서, 동료가 필요하다는 생각이 다시금 들어서 베스트로 뽑았습니다.
좀더 오픈된 마음으로 다른 사람들에게 다가가야할 것 같습니다.
제 잘못인거죠..



베스트 2 95~96쪽 분양권에 대한 정리



분양권 투자에 대해서는 잘 몰랐는데, 이 책을 읽고서 어느정도 정리되는 느낌이였습니다.
그래서, 아래에 살짝 정리해보았습니다.
아파트 분양은 크게 2가지 공공분양-LH,SH / 민간분양으로 나뉘어집니다.
그리고, 모두 일반공급(무주택자만 가능), 특별공급(자격만 되면 누구나 신청, 경쟁)이 있는데, 비율이 다릅니다.
공공분양은 전체 65%가 특별공급입니다.
집이 있는 사람은 청약통장이 의미가 없다고 생각하는 사람이 많은데, 특별공급에 지원하게되면 누구나 신청가능하므로, 청약통장을 유지하는게 맞을 것으로 보입니다.
이때, 청약통장은 오래넣은 사람에게 유리한 것이지요.
민간분양은 특별공급의 비율이 낮고, 가점제로 당첨자를 뽑는 경우가 많아서 젊은 세대는 당첨되기 어려움.
기타 민간택지지구, 공공택지지구, 그린벨트해제, 투기과열지구냐에 따라 자격조건이 상이하며, 전매제한 기간도 각각 다르므로 사전에 조사하고 투자해야함.(중도금 대출도 걸릴수 있음)



베스트 3
139쪽

강서생활권 분석 중에서, 마곡이 강남처럼 될것이라는 글귀를 봤습니다.
마곡 엠벨리가 분양가 4억에서 현재는 10억입니다. 벌써 많이 올랐다는 것을 확인할수 있습니다.
일자리: 대기업(LG, 이랜드, 코오롱, 대우조선해양, 에쓰오일 등)
교통환경: 9호선 공항철도(더블 황금노선)
자연환경: 서울식물원, 한강공원
교통이 좋아지면서, 연봉이 높은 일자리들이 들어서게되면, 올라갈수 있는 여지가 남아있을것으로 보입니다.



베스트 4
312쪽

지역분석의 6가지 기준인 교주일인자학에 대한 내용이 정리되어 있습니다.
만약에, 분석을 어떤 기준으로 해야할지 모르는 사람에게는 6가지 기준으로만 분석해도, 충분할 것으로 보입니다.
6가지 중에서 일자리 > 교통 > 주거환경 순으로 중요합니다.
- 교통환경(도로, 전철)
- 주거환경(재건축, 재개발 호재;뉴타운, 도시정비사업)
- 일자리환경(강남, 마곡이 뜨는 이유)
- 인프라환경(상업, 문화, 보건, 편의시설; 슬리퍼생활권)
- 자연환경(한강, 숲세권, 공세권)
- 학군환경(유명 초중고등학교, 학원가 등)


5. 최종 리뷰 (평점 및 느낀 점)
평점 ★★★★★
Chapter별 '고수의 한마디' 라는 칸을 만들어 Chapter별 요약정리를 해준게 좋았던 것 같습니다.
또한, 나름 글을 읽어가면서 되새기는 느낌과 함께, 강조된 내용을 투자판단시에 다시 볼수 있을 것 같아서 좋았습니다.
마치 실제 임장을 가는 것처럼 세세하게 분석을 해두었다.
만약에 이 책을 읽고 임장을 가게되면, 분명히 더욱더 분석이 잘 될수 밖에 없고, 더 큰 그림을 볼수 있지 않을까 싶습니다.
이런 분석류의 책의 단점은 시간이 지나면, 호재/악재/환경 등이 바뀌기 때문에 출판후 몇 년이 지난 후에는 책에 기재된 정보들이 시기성을 잃게 됩니다.
하지만, 그럼에도 불구하고, 부동산의 역사와 함께 미래발전가능성을 분석해둔책이기때문에, 2년안에는 충분히 정보의 가치가 살아 있을것이라고 보입니다.
2018년~19년 부동산 투자를 생각하시는 분들은 꼭 읽어보시길 바랍니다.


느낀점
서울, 경기도권 부동산 투자를 생각하고 있는 분에게 매우 유익한 책입니다.
일반적으로 부동산 투자공부의 거의 전부는 임장과 함께 현장분석입니다.
임대수익, 시세차익, 혼합형 등등 부동산 투자라는 것이 결국은 수익률에 대한 분석입니다.
호재/악재가 무엇이 있는지에 대한 판단과 적절한 타이밍인지에 대한 분석 그리고 매입매도 결정하는게 거의 80%라고 봅니다.
그렇기 위해서, 실제 발품을 팔아야되고, 인터넷, 서적 등을 통해서 정보를 입수해야합니다.
이책은 바로 그 용도로 아주 좋은 책입니다.





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후루룩 경제책2_설춘환_설춘환 교수의 세관공매 특강
오늘의 책제목은 "설춘환 교수의 세관공매 특강"입니다.





1. 작가 소개
설춘환아카데미 대표로써, 부동산/경매/공매/세관공매 재테크분야의 대한민국 Top클래스 전문가로 활발히 활동하고 있습니다.
책에 기재된 내용만 적어본다면(너무많아서..)
한성대학교 경제부동산학과 박사과정
설춘환아카데미(www.seolacademy.com)대표
서울세관공매포럼 회장
알에듀 세관공매교육 대표 교수
세종사이버대학교 겸임교수
세종대학교 공공정책대학원 겸임교수
랜드프로/에어클래스 세관공매 대표 강사
디지털태인 전문상담위원 겸 강사
사회능력개발원 주임교수
NCS(국가직무능력표준화사업) 부동산 경매 공매 자격전문가

방송출연
MBC 경제매거진 출연
TV조선 법대법 출연
채널A 황금나침반 출연
SBS, 부동산TV, 서울경제TV, 토마토TV 출연

저서
설춘환 교수의 경매개인레슨
경매보다 NPL로 부자되기

네이버카페
설춘환아카데미

팟빵
설춘환, 신선혜의 돈버는 재테크




2. 목차














3. 줄거리 및 요약
핵심내용 및 줄거리
이 책은 세관공매는 무엇이고, 어떻게 참가 할 수 있으며, 수익은 어떻게 내야되는지 실제 조사/경험한 자료를 바탕으로 정리해두었습니다.

그 중 유익한 정보만 쏙쏙 아래에 정리해보았습니다.

공매종류
체화공매 : 일반 수입화물 + 여행자 휴대품
국고공매 : 체화공매 50% 이상 유찰한 물품 + 밀수품


입찰종류
입찰방식 : 전자입찰, 일반입찰(현장)
체화공매의 전자입찰은 관세청 사이트, 유니패스 사이트, 각 세관사이트
국고공매의 전자입찰은 대한민국상이군경회 유통사업단 사이트


공람 TIP
- 사전에 물품에 대한 인터넷 정보 조사/확인하기
- 체화공매는 가급적 오전 10시~오후 5시 까지 가서 공람하기
* 인천세관 제2지정장치장 같은 경우 월요일 오후 1~5시, 목요일 오후 1~5시까지만 공람 허용(각 보세구여, 창고 에 따라 제한) -> 사전예약 필요
- 준비물 사업자등록증, 신분증, 면장갑, 가위, 칼, 테이프(개봉 후 다시 테이핑해주는 센스)
- 체화창고 사진촬영금지, 지정장치장, 보세창고 사진촬영가능
- 국고 창고 직원 동의하 샘플채취가능
- 


입찰 TIP
- 수의계약 활용한 입찰 : 세관공매에서의 개념은 다음회차의 최저매각가격 이상 응찰하는 것으로,
ex) 1회차 1000만원 2회차 900만원 세관공매 물건을 1차때 입찰할 때, 다음회차 최저매각가격인 900만원 이상으로 입찰하기
(다른 입찰 경쟁자가 없다면, 다음회차 최저매각가격이상 입찰에 참여한 사람이 낙찰됨)
- 국고공매는 진행하는 동안 화주가 관세등 납후하고 공매를 취소 불가능(걱정하지 말고 입찰하기)
- 국고공매는 꾸준하게 물품이 올라오고, 가격이 저감되어 있음.
- 공매예정가는 제세총액 이하로 떨어지지 않는다.
- 공매조건에 조심하자. (자동차, 식품, 주류, 의약품, 총포, 도검, 전기, 화장품, 식물 등)
- 인천세관물품(배로 들어오는 물품) / 인천공항세관물품(비행기로 들어오는 물품) / 
- 보증금 주의!! 세관공매는 입찰가의 10% / 경매는 최저매입가격의 10% 또는 20%
- 세관공매 입찰가격은 한글로 기재 / 경매는 숫자로 기재
- 2016년부터 국고귀속물품의 수탁판매기관이 대한민국상이군경회 유통사업단으로 변경
- 체화공매 품목당(세번번호당) 3개까지만 구매가능
- 반출증은 낙찰후 통관지원과 공매 담당자에게서 받아간다.
- 체화공매는 화주가 공매를 취소 가능(수출입 조건 만족, 세금납부 등)
- 체화공매 낙찰후 통상 7일 이후 창고보관료 청구되므로, 사전에 반출할 것
- 입찰전 보증금 꼭 납부하고 참가하기
- 일반입찰에서 각 세관 통관지원과 공매 담당하는 곳에서 지정한 은행에 납부해야함.
- 수의계약시 미리 수의계약서 준비하고 입찰하기
- 낙찰후 공매조건을 풀수 있는 기간은 통상 1달(그 이상 필요시 공매 담당자의 허가 必)

품목선정 TIP
- 유행에 민감한 물건 주의
- 반제품 조심
- 불량품 조심
- 사이즈 110이상인 의류 조심
- 

판로
인맥, 도매시장, 땡처리, 고물상, 카페와 블로그, 각종 SNS, 온라인 마켓, 중고나라 사이트





4. 베스트3

베스트 1

세관 공매가 정확히 뭔지, 그리고, 재테크 및 현명한 소비를 위해서는 어떤 절차를 거쳐야하는지가 총 망라되어 있습니다.
이책의 전부를 요약해 둔 표라고 볼 수 있습니다.
세관공매가 뭔지 처음 시도하는 사람에게 위 흐름도만 있어도 큰 도움이 될 것 같아보입니다.


베스트 2
세관공매는 크게 2가지로 나뉘어지는데, 바로 체화공매, 국고공매입니다.
2개의 공매가 엄연히 차이가 나고, 거기에 따라 상황판단이 조금 달라질수 있다는 것을 전체적으로 한번에 알수 있게 분류해둔 표입니다.
실용적인 것을 좋아하는 저에게는 이 표가 너무 좋았습니다.
국고공매는 체화공매에서 넘어오는 것들로써, 가격이 더 싸며, 밀수, 몰수품도 있다고 하니 물건들이 많다고 합니다.
유용한 정보 너무 좋습니다^^




베스트 3

교수님의 샘플채취모습입니다. 공람현장에서 찍은 모습인데, 이것 또한 가슴을 울리네요.
직접 해보고, 느껴봐야된다는 것! 그리고, 거기서 작은 성공이 있고, 또 열매가 맺어진다는 것!
또 한번 느낍니다.




5. 최종 리뷰 (평점 및 느낀 점)
평점 ★★★★☆
판로에 대한 고민이 해결된다면, 세관공매 매매사업은 정말 고수익 가능한 사업이라고 생각합니다.
하지만, 판로가 쉽지 않다는 것과 이 책에서도, 판로에 대한 해결책이 아닌 물음표로 끝내고 있다는 것에 아쉽다는 생각을 합니다.
그렇지만, 세관공매를 하고자 하는 분에게는 이 책 한권으로 원하는 정보를 얻을 수 있을정도로 정리가 잘되어 있습니다.

느낀점
세관공매를 직접 해보려고 생각 중인데, 아직도 시간을 못내고 있습니다.
여기저기 계속 진행되는 일때문에, 시간내는게 여유롭지 않네요. 아무래도 우선순위에 밀리다보니....
그래도, 올해 세관공매로 물건을 매입해볼려고 합니다. 내년을 넘지 않았으면 좋겠네요^^
사전 정보 파악 및 준비는 이책 한권으로 끝!
혹시 세관공매를 준비하시는 분들이 있다면, 이 책을 추천드립니다.


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오늘의 책제목은 "강남아파트보다 반지하가 좋다."입니다.




1. 작가 소개 (살아온 삶+기사글)
먼저 작가의 이름이 반지상이라는 것!!
서울의 반지하 빌라 위주로 경매낙찰/임대사업을 하는 작가의 이름이 아이러니하게도 반지상입니다.^^;;
진짜 본명이라면, 이건 어떤 운명적인 운명이라고 볼 수 밖에 없겠습니다.

작가는 공대생으로 평범한 직장인 설계사였습니다.
직장생활동안 회사의 경영악화로 임금체불을 경험하고, 회사에 의존하지 않고 자립할수 있는 방법을 연구합니다.
그리고, 경매를 선택합니다.
경제적 자유를 얻고 싶어서 6년간 직장생활, 임장, 경매, 임대사업을 병행하면서 직장인 월급이 넘는 금액을 벌게됩니다.
경제적 자유를 얻고 난 후, 직장생활을 그만두고 자신이 원하는 삶을 살기를 선택합니다. 현재는 경매관련 투자 교육관련 일을 하고 있습니다.



2. 목차 (목차 읽기)









3. 줄거리 및 요약
주제: 서울의 아파트/일반 빌라보다 반지하 다세대 빌라를 사자.
핵심내용: 
1장에서는 월급쟁이로써 느끼는 불안함을 자신이 스스로 개척하자는 사고의 전환이 주내용입니다.
2장에서는 경매/임장노하우, 안전한 자산 부동산 설명, 경매물건 중에서 반지하가 좋은 이유가 주내용입니다.
3장에서는 기요사키의 투자법처럼 소비를 줄여 자산에 투자하는 것에 대한 설명, 부동산 투자의 장점, 부동산이 주는 3가지(안정성, 평생수입, 경제적 자유), 정부의 임대관련 정책의 전망, 부동산/경락대출에 대해서 이야기하고 있습니다.
4장에서는 경매노하우가 주내용입니다. 저자의 전략은 '패찰'전략, 흘린 물건/재경매 다시보기, 오피스텔의 단점(대출 難), 경락대출 TIP과 임대사업자의 유리한 점, 개인의 경우 MCI, MCG보험이용 대출늘리기, 명도노하우, 집수리 노하우, 월세받는 TIP에 대해서 이야기 하고 있습니다.
5장에서는 근로소득을 늘리기 위한 노력보다는 스스로 경제적 자유를 얻고자, 경매에 매달렸던 자신의 모습을 돌이켜보는 것이 주내용입니다.
일반 부동산 매매보다 경매가 좋은 이유는 대출이 용이하다고 나와있

3, 4 장에 유용한 정보가 많이 나옵니다. 유용한 정보와 직접 겪은 경험담이 섞여있어서 술술 읽혀집니다.
경매입문자라면, 재미있게 볼 수 있을 거라고 생각합니다.

약간 아쉬운 것은 경락대출관련 기재된 내용들이 현재 부동산 규제정책과는 다소 상이하지 않을까란 생각이 듭니다.



4. 내가 뽑은 베스트3

베스트 1


프롤레타리아가 되기 위한 교육을 받아왔고, 대다수의 사람들이 임금노동을 하면서 살아가고 있습니다.
자본주의에서 남과 다르다는 것을 표출하는 가장 근저는 바로 프롤레타리아가 되지 않는게 아닐까라는 생각을 다시 하게 되었습니다.
경제적 자유를 얻기 위해 노력합시다~!



베스트 2


다수의 임대사업체를 가진 사람이 망한다는 의미는 국가재난 수준의 경기침체가 이루어졌다는 것을 나타냅니다.
그렇기에, 다수의 부동산을 소유한 임대사업이 현명한 사업이라는 것을 다시한번 알 수 있었습니다.



베스트 3



새벽 3시에 페인트를 칠하고, 출근을 한 경험을 대한민국에서 몇명이 할 수 있을까요?
저는 일단 아닙니다. 그런 분들이 이런 과실을 얻을 수 있다는 것을 깨달았습니다.
더욱 정진하면서 열심히 살아야합니다. 여러분^^



5. 최종 리뷰
평점 ★★★★☆
좋았던 점은 각각의 글마다 짧게 나오는 격언, 속담 등의 내용들이다.
경제투자관련 책을 읽는 사람들은 아마도 자신의 투자심리에 대한 확인을 얻고 싶은데, 그런 심리를 적중한 것으로 보입니다.
제가 그랬으니까요^^;

안좋았던 점은 앞에서도 말했지만, 대출관련 정보가 최근의 정보랑 조금 다르다는 점입니다.

느낀 점
패찰 전략과 함께 6년의 시간 동안 직장생활과 경매/임대사업을 병행했을 저자를 생각하면 힘을 낼 수 밖에 없습니다.
노력! 노력! 모두가 노력한다고 열매를 얻는 것은 아니지만, 열매를 얻기 위해서는 노력은 기본이라는 것을 다시금 깨달았습니다.
또한, 반지하 빌라에 대한 생각의 전환도 얻게 되었습니다.

정부의 부동산 임대사업자에 대한 우호적인 정책이 이어질 것으로 보이고, 임대차익 투자에 관심을 기울여보는 것도 나쁘지 않겠다는 생각을 했습니다.




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제목: 서기수의 부자특강 실천법


발행일: 2016년 11월 20일


지은이: 서기수


지은이 소개
26년간 금융계에 종사. (강의, 교육)
고려대학교 경제학 석사
저서 『천만원부터 시작하기』, 『돈의 심리 부자의 심리』, 『재테크 선수촌』, 『꿈의 습관』  

법무법인 담소 자문위원, Wealth Management 잡지 편집위원, 서울 사이버대학교 세무회계학과 외래교수 등
iFA자산관리연구소 소장
KBS, MBC, SBS 등 다수 출연하여 재테크 상담 진행


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종합 리뷰
이야기 형식이 아니라, 실제로 투자방법에 대한 노하우, 실전 재태크/투자 TIP 위주를 설명해주는 책이다.

절약 노하우, 통장관리, 저금, 경제공부, 주식, 펀드 부동산, 단기투자(펀드, ELS, DLS, 주식, 원자재, 채권), 장기투자(연금, 부동산), 나이대별 투자원칙 등이 주제다.
너무 많은 고급정보들로 인해서, 사실 잘 안 읽혀지는 부분들이 많을 수도 있다.
예를 들어서, 재테크할 준비가 되지 않은 사람에게 ELS가 뭔지 설명해줘도 눈에 들어오지 않을 것이기때문이다.
하지만, 이책은 2~3번씩 다시 읽어보면 좋을 듯하다.
시간에 따라 경제적 상황과 배경지식이 바뀔것이고, 그로 인해서 이해/응용하는 정도가 달라질 것이다.
어쨌든, 재테크 방법이 거의 총망라되었다고 보면 될 듯하다.

이제 넓게 어떤 투자들이 있는지는 알겠지만, 뭘 어떻게 해야할지는 아직도 모르겠다.
공부해야할게 끝이 없다.

그래도, 전반적인 금융상식들을 알수 있었다.




내가 생각하는 핵심내용 정리

step1. 새는 돈을 막아라
p. 15
"경제성장률 2% 시대, 요즘 같은 저금리와 투자시장이 혼란스러운 시대에는 원금손실을 보지 않는 것이 또 하나의 재테크라고 생각해야 한다."
"인구절벽이 오기 전 향후 2~3년이 부자가 될 수 있는 마지막 기회 수 있다."

느낀점
맞는 말인게, 이것저것 시행착오를 겪어가면서 소액투자를 해보았다.
주식, 해오펀드, 주식형펀드 ELS 등등.
그런데, 이상하게 수익이 나는 것도 있지만, 원금손실을 5% 이상 본것도 있다.
원금을 잃지 않고, 2018년 2월 기준 2.6% 2금융권의 적금 혜택을 이용했었다면 하는 생각이 들때가 있다.
싸게 투자할 수 있는 기회라는 것을 다시한번 되새겨야할 것이다.
경제위기의 시간이 곧 투자의 기회이다.
상호금융에 예금을 드는 경우 2018년까지 3천만원한도까지 비과세인 상품이 있다는 것...
이런 것은 계속 주시하고 있어야만이 얻을 수 있는 정보다.

p. 17
"재테크(투자) = 본전유지 = 목적지출 배분 및 사용"

느낀점
재테크의 개념에 대해 확실히 설명해준다.
즉, 필요한 지출을 하지만, 돈을 유지하면서 해야한다는 것

p. 22
"부자가 되고 싶다면 10원도 허투루 쓰지마라"

느낀점
카드도 사용하면 안된다. 정말 사용해야할때가 있을때는 카드 세액공제를 받으면서, 특정할인혜택을 받을용도로만 사용해야한다.
정말 당장 카드는 최대 1~2개만 나두고 다 없애버려야한다. 연회비가 아깝다.
맞벌이 부부이거나, 가구당 소득이 높은 사람 등등
tip 카드를 굳이 사용해야한다면, 가족들이 소득이 높은 사람의 이름으로 발급된 카드를 사용시, 세액공제를 받을수 있다.

p. 21~25
신용카드 활용법에 대해 서술되어 있다.

느낀점
신용카드 활용법
1. 신용카드 사용내역 검토하기
2. 신용카드 1~2개로 몰아 사용하기 (사용하지 않는 카드 제거하여 불필요한 연회비 지출 줄이기)
3. 신용카드공제 활용하기(맞벌이, 외벌이, 자녀, 부모님 등의 사용에 따라 수입이 많은쪽으로 몰아서 사용)

"부자가 되는 첩경은 간단하네. 버는 것보다 덜 쓰게!! 자네가 번돈의 일부를 반드시 저축하게!! 그럼 자네는 언젠가 반드시 부자가 될 걸세."
- <바빌론 부자들의 돈 버는 지혜>

p. 30 ~ 35
자산 부채 현황표에 대한 설명이 나와 있다.

느낀점
자산/부채 현황표를 만들어서 활용하고 있다. 사실 이렇게 관리하는 것이 쉬운것은 아니다.
일단 자신의 모든 은행계좌와 현금, 금융상품들에 대해서 알아야 하기 때문이다.
하루 종일 회사에서 일을하고 온 사람들이 이렇게 신경을 쓰기가 쉽지 않기때문이다.
하지만, 최소한 이렇게 굳건한 프레임을 만들어두어야지만이 계획적인 자산관리가 가능할 것이다.
부자가 되기위해서는 이건 필수다.

p. 37
"부자가 되고 싶다면 끊임없이 국내외 경제 소식과 금융 뉴스에 관심을 가져야 하고, 시장의 흐름을 파악해야 한다. 또 자신의 현재 자산 상황에 대해 면밀한 분석을 해야 한다."

p. 39
"4개의 통장 기본, 저축, 비상, 투자통장"
저축통장: 확정적 지출에 대비한 통장
투자통장: 전체 자산의 30%이내 선에서 자신의 성향에 맞게 투자하기 위한 통장

느낀점
실제로 위의 4가지 방식으로 통장을 운영하고 있다.
잘하고 있다는 생각이 들고, 포트폴리오를 더욱 다분화해볼 생각이다.

p.41
"자네가 저축한 돈은 자네를 위해 일핼 줄 노예와 같은 것일세.
자네가 저축한 돈은 자네가 더 많은 수확을 위해서 밭에 뿌린 씨앗과도 같은 것일세.
돈이 돈을 버는 법일세.
자네가 꿈꾸는 풍요는 작은 것에서 시작된다는 진리를 잊지 말게."
<바빌론 부자들의 돈 버는 지혜 중에서>

느낀점
내가 생각하는 자본에 대한 관념이 유사하다. 돈이 돈을 벌게끔 만들어야한다.
시스템을 구축하는 것. 그것이 내가 해야할 일이다.
바빌론 부자들의 돈 버는 지혜 라는 책을 읽어 봐야겠다.

p. 44
"냉장고 파먹기"
"냉장고 지도"

느낀점
저자는 냉장고를 가득 채우지 말라고 한다.
또한, 냉장고 안에 있는 것들을 이용해서 가능한 음식해서 먹으라고 한다.
즉, 생활비 자체를 줄이는 절약정신이 필요하다.
벌써 하고 있다는 것에 잘살고 있다는 생각이 든다.

p. 46
봉투 생활법

느낀점
사실 절약해서 살기때문에, 봉투를 쓸 이유가 없다.
그렇기에 필요하지 않다고 생각이 들지만, 지출이 심한 사람의 경우에는 봉투생활법도 유용할 것 같다.

step2. 투자할 수 있는 종잣돈 만들기
p. 56
적금풍차돌리기

느낀점
투자를 위해서는 목돈이 필요하다.
더욱이 요즘 금리가 상승되는 시기에는 만기가 짧은 적금을 순차적으로 여러개 들어두는 것도 나쁘지 않은 방법일 것이다.
1년내에 금리가 1% 올라간다면, 손해보지 않는 방법일 것이다.


step3. 돈의 흐름을 읽는 법
신문을 읽어라.
주변사람의 말에 조심하라.
매수, 매도 타이밍을 잡아라.
편향된 투자방식을 취하지 말아라.

느낀점
다 맞는 이야기이다.
저자는 신문을 8개씩 읽는다고 하는데, 솔직히 일반인에게 시간이 날지는 모르겠다.
요즘에는 매체가 다양하다. 잘만찾아보면, 본인에게 맞는 매체가 있을 것이고, 신문보다 더 좋을 수도 있을 것이다.


step4. 돈이 불어나는 시스템 만들기
요약해보면 아래와 같다.
주식, 펀드, ELS(ELD, DLS), ETF, 채권, 부동산 전부 다 투자하라.
분산투자30% 확정수익형, 30% 위험대비상품
떨어질때 사라.
호황이라고 할때 팔아라.
대출이 있다면, 빚부터 갚기
SMART 투자법
Specific 구체적으로, Measurable 측정할 수 있는, Achievable 달성할 수 있는, Realistic 현실적인, Timeframe 마감시한을 정해서
목표, 계획, 실천
잦은 투자종목 변경은 좋지 않다.
진득한 투자
부자들의 투자 비법(40:30:30) 분산투자법칙
    40%는 높은 수익률: 주식 직접투자, 주식형 간접투자상품
        * 주식형 간접투자상품: 펀드(국내, 해외, 원자재), ETF(상장지수펀드), ELS(주가지수연계형증권), ELD(주가지수연계형예금), DLS(파생결합증권)

느낀점
투자할때 기본 철칙에 관한 내용들이다.
크게 주식(채권, 펀드 포함), 부동산으로 투자를 나눈다.
요즘에는 가상화폐 투자도 하나의 방법으로 보고 있다.
그래서, 주식(채권, 펀드 포함), 가상화폐, 부동산으로 투자를 나눠볼수 있을 것 같다.


step5. 단기투자 원칙 - 목돈을 만드는 투자
ELS, DLS 알고 투자하기
ELS: 기초자산이 주식인것. 
    주식시장이 하락세이거나 조정장에서도 상품 구조에 따라 수익 기대 가능
    ELS도 수익성, 안정성을 고려해서 상품을 고를 수 있음(원금보장)
DLS: 원자재, 환율, 금리를 기초자산으로 두는 것.
    통화가치하락, 환율변화관련하여서도 수익창출가능
펀드: 펀드의 투자종목이 무엇인지는 알고 투자해야함.

원금을 보장하는 것은 적금, 예금이외에는 없다는 것으로 생각하기

해외펀드 H(환헷지), UH(언헷지)
환헷지는 가입당시의 환율, 언헷지는 매도시점의 시장 환율.
즉, 원화가치상승 예상시 환헷지 Good, 원화가치하락 예상시 언헷지 Good

펀드 투자전 알아야할 3가지
1. 펀드는 원금손실을 볼수 있다.
2. 투자자금의 성격, 투자기간, 목적, 본인의 투자성향 고려하기
    ex) 결혼자금으로 예정된 돈을 펀드 운영하지 않기
3. 과거의 운용성과 평판 고려해서 선택하기
4. 투자대상, 운용보수 및 수수료 고려 펀드 선택하고 투자설명서 수령해서 운용방법, 투자위험, 펀드투자비용, 판매 및 환매방법 주요내용 확인하기
    ex) 4%수익률이라도, 보수 수수료로 2%가 사라지면, 최종 수익은 2%임.
    ex) 국내펀드의 실제환매는 환매신청일 이후 4영업일, 해외펀드는 9영업얼이라는 점을 알고 있어야함.
5. 펀드 가입이후에서 수시로 펀드의 기준가격과 운용실적을 확인해야함. 국내외 경제변화, 시장상황등을 관심있게 보면서 수익률을 검토해야함
    ex) 해외펀드가입시 미연준에서 금리 상승이 어떤영향을 끼칠지 생각하면서 봐야함.

국내 해외 원자재 펀드 전단지 보는 요령
1. 왼쪽 상단에 '한국금융투자협회 심사필 00000호 ( 20xx.xx.xx ~ 20xx.xx.xx)'라는 인증이 있음
    인증이 없으면, 투자협회의 객관적 심사 받지 않은것임. 또한 유효기간이 있음.
2. 투자상품의 맨 앞에는 운용사/투자지역/투자종류(주식,채권,리츠)
    미래에셋자산운용의 '디스커버리' '인디펜던트'
    한국투자신탁운용 '부자아빠'
3. 펀드 뒤에 붙는 CLASS-A, B, C, D 등에 대해서 이해하기
    대부분 펀드 CLASS-A, C
    CLASS-A: 선취수수료 받는 것
    CLASS-C: 선취수수료 없이 중간에 기간 보수 받는 펀드
    주로 외국에서 볼수 있는 것 CLASS-B, CLASS-D
    CLASS-B: 후취판매수수료만 받음.
    CLASS-D: 선취, 후취수수료 모두 받음.
    1년 이상의 투자기간을 정한다면, 1.5%만 징수하는 CLASS-A가 연 2.5%를 징수하는 CLASS-C보다 낮음

손실이 났을때 해야할 것: 현재의 가격대비 투자 수익률이 날 것으로 기대되면 보유, 그렇지 않다면 과감하게 매도하기
쉽지 않는 일이지만, 투자전에 미리 이익,손실구간을 정해두어야한다.

주식투자는 절대망하지 않을 것 같은 종목으로 3개를 일상생활에서 찾을 것
유통업, 제약업
집안 살림살이와 냉장고안에 보면 상장된 회사의 제품들을 볼수 있음. 최소한 10개이상의 종목을 찾을수 있음.
    ex) 신발가게 주인이 항공회사 주식을 사는 것은 자연스럽지 않음.

원자재투자
원자재투자는 아래 2가지로 나눌수 있음.
- 직접투자: 실물 혹은 선물에 직접 투자
    선물투자는 HTS(홈트레이딩
- 간접투자: 펀드, 상장지수펀드(ETF), DLS(원자재 기초자산인 파생결합중권)
    펀드의 경우에는 원자재 관련 기업주식투자하는 것과 원자재 가격지수에 직접투자하는 파생형이 있음.
    최근에는 지수형에 대한 투자가 더 많은 관심을 받음.
    원자재 ETF는 펀드보다 실시간으로 반영하며, 수수료도 낮기때문에 최근에 관심을 받음.
    상장지수채권(ETN) ETF와 비슷하게 주식처럼 사고 팔지만, 증권회사가 자기 회사의 신용으로 수익률, 수익금을 보증함
대부분의 원자재 가격은 달러가치, 중국경제, 인도 및 미국, 유럽 등 전세계적 경제 흐름을 봐야 함.

채권
'모든 사람은 자신의 돈을 세부분으로 나누도록 해라. 3분의 1은 토지에, 다른 3분의 1은 사업에 투자하고 나머지는 준비금으로 보유토록 하라.'
채권은 확정이자부증권(Fixed Income Securities)라고 볼수 있음.
재산적 가치를 가지는 유가증권.
투자기간이 보통 장기라서 장기증권이라고 볼 수 있음.
금리와 채권가격은 반비례(금리인상예상시 채권가격 떨어짐 / 금리하락예상시 채권가격 높아짐)
금리가 오를때에는 장기채권에 투자하면 위험이 큼.
HTS로 거래할 수 있음
채권을 중간 만기전에 매도시 양도세 비과세
배당, 이자에 대해서는 과세

채권의 종류
국채: 나라에서 발행 ex) 국민주택채권 1종, 국민주택채권 2종
지방채: 지방자치단체서 발행 ex) 도시철도공채, 지역개발공채
특수채: 특별법에 의해 설립된 기관에서 발행  ex) 한국전력공사채권, 서울지하철공사채권
금융채: 특별법에 의해 설립된 금융기관이 발행 ex) 산업금융채권, 주택금융채권
회사채: 주식회사가 발행하는 채권 ex) 한진해운채권, 대성산업채권
한국거래소(KRX) http://www.krx.co.kr/에서 채권정보, 시세를 확인 가능

회사채 신용등급평가표

자료출처: 한국신용평가(https://www.kisrating.com/)


step6. 장기투자 원칙-목돈을 운용하는 투자
보험
가입자는 정확한 상품의 활용가치를 따져보고 가입, 활용하기
추가납입과 중도인출로 하기
보험은 크게 저축성 보험, 보장성 보험으로 나뉘어짐
저축성보험은 수익률 외에 보장내용까지 따져봐야함.
변액보험을 포함한 저축성 보험은 단기적으로 보면 수수료가 높아 손해임.(10년 이상 지나야 비과세 혜택, 복리 효과)
변액유니버셜 보험은 추가납입과 중도인출이 거의 자유로움.
보험금을 낼수 없을경우에는 납입유예도 가능
변액보험의 가장큰 장점 추가납입, 중도인출 가능

부동산 임대수익계산
(월 임대료*12) - (월 대출이자 *12) / 매매가격 - 임차보증금 - 대출금액

부동산대출
1. 내집마련 디딤돌대출, 보금자리론
2. 적격대출
3. 주택보증

자녀교육, 결혼자금 등을 준비하기

알아야할 금융정보 사이트
http://fine.fss.or.kr/main/index.jsp  :  금융권 협회들이 공시하는 긍융상품 볼수 있음. 예금, 적금, 대출, 연금저축, 펀드, 실손보험, 자동차보험 등
http://sleepmoney.or.kr   :  휴면계좌통합 조회 시스템.
https://www.cardpoint.or.kr/   :   카드포인트 통합조회시스템.
http://klia.or.kr/   :   보험가입조회서비스. 가입한 보험상품 조회가능
https://100lifeplan.fss.or.kr/   :   통합연금포털. 가입한 연금상품 조회가능
https://www.payinfo.or.kr/   :   각종 공과금, 통신료, 보험료 등 출금 이체 내역 조회 가능. 이체 요청 해지 또는 계좌 변경 신청가능

주택연금: 노후연금의 또다른 선택
한국주택금융공사에서 보증하는 국가보증금융상품. 60세이상의 주택소유자 또는 배우자가 주택을 담보로 매월 연금을 받는 것.
연금정지 사유
1. 부부모두 사망
2. 주택소유권 상실(매각, 양도, 재난재해로 인한 소실)
3. 1년 이상 미거주하는 경우 ex) 병원입원, 요양
4. 처분조건약정 미이행 ex) 일시적 2주택자로 가입 후 3년내 미처분등의 사유 발생시













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제목: 빚권하는 사회에서 부자되는 법


지은이: 박종훈


발행: 2016년 11월 18일


펴낸곳: (주) 북이십일 21세기북스


저자 소개
박종훈
서울대 국제경제학과 졸업
세울대 경제학부 석사, 박사학위
미국 스탠퍼드대 후버 연구소 객원연구원
한국은행입행
1998년 KBS 경제부 입사-경제전문기자
2007년 34회 한국방송대상 '올해의 보도기자상' 수상


종합 리뷰
제목에서도 알 수 있듯이 저금리 기조가 사회의 유동자금을 많이 만들었다.
대출을 통해서, 시중에 풀려있는 돈들은 가계부채라고 볼 수 있을 것이다.
이러한 저금리기조가 미국 금리인상, 유럽금리인상 등으로 역방향으로 갈 추세이다.

대한민국의 가구당 대출의 유형과 금액은 다양할 것이다.
우리는 자본주의에 살기때문에, 돈이 필요하다.
필요할 때 없으면, 돈을 빌려야하는 것이다.
돈을 빌리면 파산을 하게 된다.
그래서 수입에 따라 빚을 관리해야한다.
누구나 당연하게 알고 있는 일반적 논리이지만, 실질적으로 how, why를 따지고 들어가보지 않은 사람이라면, 이책을 읽어보길 추천한다.

곧 금리가 오를 거다. 담보대출의 금리가 4% 넘어갈 것이다.
그렇기에, 2018년 이후 자산관리의 주안점은 바로 상환이다.
투자해서 수익이 많지 않을거라고 판단이 든다면, 대출을 하지 않아야 할 것이다.


주요 핵심 내용
필요하다고 생각되어 내기준으로 다시 재정리
1. 빚정리의 기술 5단계
step1. 빚은 금액보다 구조를 먼저 알아야한다.
- 자신의 모든 빚을 일목요연하게 하나의 표로 만들어두기
- 빚, 만기일, 대출 금리 등 모든 정보를 기록해두기
- 감당할수 있는 빚의 상한선을 정하자. (소득의 13%만 상환액의 비중으로 두기)
- 소액이라도 연체는 금물(핸드폰 요금, 전기요금 연체 가산율이 1.5% ~2%)

step2. 우선순위 정하고 불리한 빚 솎아내기
- 금리가 높은 대출부터 갚기
- 만기까지 원금을 모두 상환하겠다는 생각으로 대출 받기
- 그렇지 않다면, 만기 전에 추가로 대출 한도를 확보해두기
- 대부업체 대출은 저금리 대출로 전환 (정책성 대출 등을 이용)

step3. 부채에도 다이어트가 필요하다
- 가계 빚 구조조정(핵심자산을 부채상환으로 사용하기)
- 고액보험 과감히 정리
- 돈이 안되는 수익형 부동산 정리

step4. 남은 건 집 1채, 팔아도 될까?
- 무주택자 일수록 주거비용을 더 지출할 수 있음
- 집규모 줄이기(다운사이징): 학군, 교통 희생 하지만, 
- 주택연금 가입: 주택금융공사가 주관. 60세 이상의 주택 소유자가 주택을 담보로 연금을 지급받을수 있는 상품.

step5. 신용회복, 개인회생


2. 똑똑하게 대출받기
- 대출받기전 상환계획이 먼저
- 신용대출 vs 담보대출 vs 약관대출
신용대출
담보대출
약관대출
장점
- 절차간단
- 빠름
- 금리 낮음
- 상환기간 길다.
- 대출절차 간편
단점
- 금리 높음
- 상환기간 짧다.
- 담보물이 있음
- 보험료 담보대출
- 금리 높음


- 고정금리 vs 변동금리
고정금리
변동금리
장점
금리인상이 발생해도 금리고정
첫 대출시 고정금리보다 금리가 낮음
단점
변동금리보다 높음
조건에 따라 일정기간에 따라 금리상승
금리인상시 즉시 상환이 가능할 경우에 변동금리를 선택할 것.(고정금리보다 싼 값으로 대출가능하며, 위험회피가능)

- 상환방식의 종류
정의
장점
단점
만기일시상환
- 매달 이자만 상환
- 만기일에 대출금 전액 상환
- 만기전까지 상환부담 적음
- 이자부담 큼
- 만기시 목돈 전액상환 부담
거치식 상환
 - 거치기간 동안 이자만 상환
- 거치기간 끝난후, 원리금균등 또는 원금균등 방식으로 상환
- 거치기간동안 상환부담 적음
- 거치기간동안 원금은 줄지 않음
원금균등분할상환
- 매달내는 원금 일정
- 초기에 이자를 많이, 후기에 이자를 적게
- 이자 부담이 가장 적음
- 매달 납부할 이자가 다르므로, 총금액이 매번 변동
- 금융기관을 통해 매달 납부할 금액확인 번거로움
원리금균등분할상환
- 원금+이자 균등하게 분할하여 내는 방식
- 매달 일정금액 계획적 상환가능 
- 초기상환부담이 큼
한도대출(마이너스통장)
- 개인 신용에 따라 일정규모의 한도에 의해 그 한도내에서 필요시 대출 받아쓰는 방식
- 필요한 만큼 수시로 가능(편리)
- 습관적 대출 용이
- 만기 연장 안될경우 만기일 원리금 일시 상환

- 정부지원 저금리 대출 확인: 최초주택구입자, 무주택자, 서민, 신혼부부, 다자녀 가구, 고령자 등 정부 지원 대출 다양함.
시중은행의 일반 주택담보대출보다 유리함.
서민금융나들목': www.hopenet.or.kr 활용  /  서민금융 종합지원 센터 활용 / 다모아 콜센터(1397) 활용 상담
한국주택금융공사: www.hf.go.kr
주택도시기금(국민주택기금): nhuf.molit.go.kr

- 은해애대출, 야무지게 하기
시중은행 이용시 우대고객, 급여통장, 일정실적에 따라 정부지원대출보다 금리가 낮을 수 있고, 대출 한도는 은행이 더 유리할 수 있음
또한, 은행직원과 협의에 따라 금리 깎을 수 있음.
다른 은행에 가서도 상담해보기

- 제2금융 대출은 피해라.

- 주택도시기금대출 상품 이용
소득이 적을수록, 낮은 금리 적용.
다자녀 가구, 신혼가구, 장애인 가구, 생애 최초 주택 구입 등의 요건
배우자 합쳐서 가구당 소득 6000만원 넘지 않아야함. (단, 최초주택구입시 7000만원 까지도 가능)
내 집마련 디딤돌 대출
아낌e - 보금자리론
대상
주택매매계약을 체결한 무주택자
(부부합산 연소득 6000만원 이하)
무주택자 또는 1주택자
(단, 9억원 초과 고가 주택 제외)
금리
- 연 2.1 ~ 2.9%
- 만기가지 고정 or 5년단위 변동
- 소득이 낮을수록 유리
- 연 2.4% ~2.65%
- 만기까지 고정금리
한도
최대 2억원
최대 5억원
기간
10년, 15년, 20년, 30년
10년, 15년, 20년, 30년

- 전, 월세 자금, 이자 아끼는 법
주거안정 월세대출: 매월 30만원씩 총 720만원의 대출한도. 취업준비생, 사회 초년생에게 1.5% 낮은 대출 금리 적용
버팀목 전세자금대출: 소득수준, 전세보증금 총액 낮을수록 낮은 금리 적용

- 저신용자를 위한 서민금융제도
신용 등급 6~7등급 이하 대상
서민금융1332 사이트(s1332.fss.or.kr)
금감원 콜센터 1332
햇살론
새희망홀씨
바꿔드림론
미소금융지원
운영
- 소득 3000만원 이하 
- 또는 신용등급 6~10등급 이고 소득 4000만원 이하
- 소득 3000만원 이하
- 또는 신용등급 6~10등급 이고 소득 4000만원 이하
- 소득 3000만원 이하
- 또는 신용등급 6~10등급이고 소득 4000~4500만원 이하
- 신용등급 7~10등급(향후 소득 3000만원 이하
- 또는 신용등급 6~10등급이고 소득 4000만원 이하로 변경 예정)
지원
운영자금, 창업자금, 생계자금, 대환자금
생계자금
20%대 고금리 대출을 저금리 대출로 전환
운영자금, 창업자금
창구
농협, 신협, 새마을금고, 상호저축은행
시중은행
자산관리공사 및 시중 은행
각 지역 미소금융 지점
금리
연 6~10.5%
연 6~10.5%
연 10.5% 이내
연 4.5% 이내

3. 복잡한 대출 상품, 한눈에 보기
- 금융상품 통합비교공시 사이트: 은행, 보험사, 저축은행 등 다양한 금융기관의 주택담보대출, 전세자금대출, 개인신용대출 최고, 최저금리, 평균금리, 조건별 비교가능
finlife.fss.or.kr

4. 금융회사에 기죽을 필요 없다.

5. 지출은 불편하게! 저축은 쉽고 편하게!
- 모든 지출은 제로베이스 예산방식으로 재검토해서 줄이기
- 커피, 담배, 통신비, 교통비 등 줄이기
- 보험료, 할부금, 관리비 정기적 지출 줄이기
- CMA, MMF 이용하여 일반 입출금 통장 만들기 (단점: 극단적인 경제위기시 원금손실 가능성)
  MMF(Money Market Fund) 머니마켄펀드: 자산운용사가 고객들의 자금을 모아 금리가 높은 만기 1년 이내의 단기 금융상품에 투자하는 초단기 금융상품.
  CMA(Cash Management Accounr) 종합자산관리계좌: 고객이 맡긴 예금을 어음이나 채권에 투자하여 그 수익을 고객에게 돌려주는 실적 배당 금융상품.
- KDB Hi 입출금 통장이용시 MMF, CMA와 금리는 비슷하고, 5000만원까지 예금자 보호 가능
- 공과금 납부날짜를 통일 시키기
- 지출통장에 여윳돈이 생기면, 저축통장으로 옮기는 것 습관화 하기
- 통장 여러개를 관리하기 어려울때, 2~3개로 줄이기
    사람마다 다르다고 생각함.
- 신용카드 없애기

6. 사교육비는 일정비율만큼 지출하기
- 부모 에듀푸어
- 자식 경제관념

7. 이자가 적다고 예,적금을 무시하지 않기: 금리와 부동산가격은 반대성향을 지님
- 금리 하락기 예적금 전략: 만기가 긴 적금 ex) 3년
- 금리 상승기 예적금 전략: 만기가 짧은 적금 ex) 1년

8. 자산/부채관리
- 100 - 나이 = 위험자산 (뱅가드 뮤추얼펀드회사 회장 존 보글John Bogle)


9. 부동산
- 가격은 2018년 하락 가능성이 있음.
저자는 금리 상승, 공급 과다에 따라 3년 하락 예상한다고 함.

 

- 아파트 건축 라이프 사이클 고려시 매입시기
    분양, 재건축 직전 새아파트의 최상의 주거 환경느낄수 있음.
    가격이 바닥을 치는 시기.(재건축 논의가 되지 않은 아파트). 평형에 비해 대지지분이 많은 아파트

- 주상복합 아파트는 대디지분이 적음


10. 오피스텔, 상가 투자
- 오피스텔 단점
건물노후시 세입자 구하기 어려움 / 임대료 낮아짐 / 내부인테리어 기구관리 번거로움 / 취득세 4.6% / 주변 신축 오피스텔 
=> 20년 안에 투자금 회수 목표로 잡기

- 상가
상권 성장 -> 임대료 쌈 -> 소문 -> 임대료 비싸짐 -> 소문이 나서 더 오름 -> 창의적인 상권의 모습 사라짐 -> 평범한 상권
ex) 로데오 거리
초보 투자자는 상권이 소문이 날때 투자하기에 투자 자제해야함


11. 기타 투자
- 해외투자: 해외펀드, 채권, 채권형 펀드 등
- 금, 원유펀드, ELS


12. 투자위한 빚? 좋은 빚?
- 기요사키 부동산 투자 -> 초심자의 행운

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