시간이 난다면, ① 주택임대차, ② 상가임대차 관련 법조문을 읽어보면 좋겠다....
민법으로 인한 해석 예시
APT
임대인 A 보증금 3억
임차인 B 2018년 1월 1일 2019년 12월 31일
매수자 C
상황 설명
- 2018/1/1 점유, 전입신고를 함
- C에게 매도함(특약사항으로 임차인 B를 인수한다는 내용 x)
- C가 B에게 3/31나가라고 함
민법에서는 새로운 소유자가 임차인보고 나가라고 할 수 있음.
매매가 임대보다 우선한다.(매매 > 임대)
즉, 승계, 전세권이 없었다면 나가야함.
1. 대항력
언제발생하나?
점유, 전입신고 다음날 0시에 발생.(대법원 판례)
점유는 살고 있지 않아도 되고, 살지 않아도 됨. 즉, 키(열쇠)만 있으면 됨.
주인이 키 넘기면 점유임.
전입신고
전입신고는 등기부등본 기준으로 하기
(다르면, 효력 x. 부동산끼지 않고 직거래시
전입신고는 가족이 해도 유효함.
다가구 지번/도로명+건물번호
다세대 지번/도로명 동+호수
사례로 보는 대항력
ex)
점유 |
확정 |
전입 |
대항력 |
1/1 |
1/1 |
1/1 |
1/2 0시 |
1/1 |
1/2 |
1/3 |
1/4 0시 |
1/3 |
1/2 |
1/1 |
1/4 0시 |
1/2 |
1/5 |
1/4 |
1/5 0시 |
선순위 임차인: 말소기준권리 중 접수일자가 빠른 것이 말소기준권리임.
말소기준권리보다 앞에 있는 것 중 선순위 대항력이 있는 선순위를 선순위 임차인이라고 함.
*말소기준권리: 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매등기
임대차 보호법으로 대항력을 갖게됨 => 기간, 보증금 보호받음
질문. 임대차 계약시, 계약금, 잔금 날에 경매 가압류가 들어간다면, 이때는 어떻게 해야하나?
ex)
건물가 5억
계약금 4000
가압류 4억 => 손해배상청구 소송하기
가압류 1억 => 압류, 손해배상청구 소송하기
2. 우선 변제권
2-1. 우선변제권 관련 주택
점유, 전입신고, 확정일자 받을 날 생성.
그 중 확정일자(동사무소에서 도장 받은 날)
(대항력을 갖추었다는 전제하에 우선변제권 발생
임차인이 배당받을려면, 우선 변제권이 중요
ex)
확정일자가 4/6, 5/4, 9/6 이라고 한다면 날짜가 빠른 4/6이 우선임.
ex)
점유 |
전입 |
확정 |
|
| x | 4/5 |
4/6 |
대항력 x |
5/1 |
x | 5/4 |
대항력 x |
9/7 |
10/6 |
9/6 |
10/7 우선변제권 |
ex)
점유 |
확정 |
전입 |
대항력 |
우선변제권 |
1/4 |
1/4 |
1/5 |
1/6 0시 |
1/6 |
1/4 |
1/4 |
1/4 |
1/5 0시 |
1/4 |
1/4 |
1/4 |
1/6 |
1/7 0시 |
1/6 |
1/3 |
1/7 |
1/6 |
1/7 0시 |
1/7 |
ex)
점유 |
전입 |
확정 |
대항력 |
우선변제권 |
|
3억 |
4/6 |
4/6 |
4/12 |
4/7 0시(선순위) |
4/12 낮 |
2억 |
4/6 |
4/9 |
4/4 |
4/10 0시 |
4/10 낮 |
3억 |
4/5 |
4/8 |
4/9 |
4/9 0시 |
4/9 낮 |
위 상황에서 낙찰자가 11억 낙찰됨.
11억 배당이 되고, 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠 안는다.
낙찰자가 떠 안는 금액은?
11억 낙찰 + 3억 떠안음.
말소기준권리 관련 문제
1/1 |
전세권 |
배당요구 x => 낙찰자가 떠안음 |
1/2 |
근저당 |
배당요구 x => 낙찰자가 떠안음 |
1/3 |
전세권 |
배당요구 x => 낙찰자가 떠안음 |
1/4 |
경매등기 |
|
1/5 |
전세권 |
|
1/6 |
배당종기일 |
|
1/7 |
전세권 |
문제
11억 낙찰됨.
우선변제권기준 배당하시오.
낙찰자 추가인수금액은?
점유 |
전입 |
확정 |
대항력 |
우선변제권 |
|
5/6 2억 근저당 |
5/4 |
5/4 |
5/9 |
5/5 0시 |
5/9 낮 |
5/7 3억 전세권 |
5/4 |
5/5 |
5/8 |
5/6 0시 |
5/8 낮 |
5/8 2억 근저당 |
5/8 |
5/1 |
5/1 |
5/9 0시 |
5/9 0시 |
2-1. 우선변제권 관련 상가
상가건물임대차보호법
A 건물주
B 4000/200 (점유 + 사업자등록)
C 4000/300 (점유 + 사업자등록)
계약기간 2018/1/1 ~ 2019/12/31
D 매수자
승계, 전세권 등기가 없다면 => 매수자가 D가 나가라면, B, C는 나가야함.
그로인해 생긴 문제로 대항력, 우선변제권, 환산 보증금이 생김
환산보증금 = 보증금 + (월세 *100)
B환산보증금 6억
C환산보증금 7억
지역별 금액 상이(시행세부내용이 다름)
서울은 전세금 6.1억 이하에서는 보호 받음
C의 경우 6.`1억 초과로 소액 임차인 보호를 받지 못함.
① 5년 계약 갱신 요구권: 총5년동안 계약기간 연장할 수 있음. 최초 임대차 계약한 시점이후 5년간
② 대항력 또한 환산 보증금 초과시 보호를 못받음.
ex)
점유 |
전입 |
확정일자 |
||
4000/200 |
1/1 |
1/1 |
1/1 |
환산보증금 O |
4000/300 |
1/1 |
1/1 |
1/3 |
환산보증금 x 초과 |
5000/200 |
1/3 |
1/1 |
1/1 |
환산보증금 x, 초과 |
* 연예인 G씨 가로수길 사태이후, 법 바뀜.
A 건물주*(소유주) 바뀌지 않으면, 환산 보증금 초과 상관없이 B, C는 5년동안 갱신 가능
이로인해, 소유주를 임의로 변경후 ,나가라고 함.
이로 인해 또 법이 바뀜.
환산보증금 초과여부 상관없이 5년 계약 갱신요구권, 대항력을 갖게하도록 법이 바뀜.
3. 소액 임차인
5억 건물
근저당 1/5
A 주인
B 세입자 2018/1/1 ~ 2019/12/31
* 점유, 전입, 확정일자 1/1
잠깐 부동산 상식
묵시적 갱신계약
1달전 재계약 여부를 임대/임차인 상호간 서로 이야기를 해야함.
ex)
11/29 내용증명 발송
* 내용: 2달후 이사요구.
12/2 수령
이렇게 되면, 나가야함.
11/5 A가 B에게 나가라고 내용증명 보냄.
그러나 B는 1년을 더 살수 있음.
ex)
2018/1/1 |
2018/11/1~2018/12/31 |
2019/1/1 |
2020/1/1 이후 |
계약시작 |
계약종료 1달전 협의 |
거주 연장가능 |
양측 합의하에 거주 가능 |
추가문제
계약 해지, 주인이 보증금 안돌려줄때,
B가 법원에서 임차권 등기신청 -> A는 법원에 7일간 이의신청가능 -> 이의없을시 확정 -> 등기완료(임차권등기)
이후, B는 전출신고해도됨.
ex) 아래처럼 등기가 늦게 등록이 되어있어도, 전입,점유,확정일에 따라 우선변제권이 생기기때문에, 등기일자는 중요하지 않음.
근저당 3억 1/1
주택임차권 등기 5/4
문제
아래처럼 임차권등기도 있지만, 전입, 점유, 확정일자도 늦을 경우
5억건물
1/1 근저당 5억
1/2 임차권 등기 1억 (전입, 점유, 확정일자도 1/2)
답: 그래도, 무조건 3400만원은 보호.
*관련 법률
담보물권 설정일 기준
2016/3/31 이전 9500일경우 -> 3200만원 보호 받음.
2016/3/31 이후 1억 -> 3400만원 보호 받음.
단, 담보물권 설정일 기준으로 소액임차기준과 보호받을 수 있는 금액이 달라짐.
ex)
4억 부동산 낙찰시
보상받는 순서/금액 |
||
2015/5/1 |
근저당 2억 |
2번 / 2억 |
2016/6/1 |
근저당 2억 |
4번 / 남은금액 |
2018/1/1 |
보증금 9600 | 3번 / 3400 |
2018/1/2 |
보증금 1억 |
1번 / 3200 |
1
2
3
4
5