경매기본2

오늘의 기본상식 모음

- 전세권은 등기부에 기재되어 있음 -> 금액도 기재되어 있음

- 2명이 각자 지분소유한 부동산 등기에 지분이 표기가 안되어있다면, 각각의 지분이 1/2로 보면됨.

- 공동소유지분의 부동산계약시 지분이 과반수(50%초과)인 소유자(들)과 거래하면, 나머지 지분을 보유하였지만, 계약과 관련없는 사람들이 계약을 거부해도, 계약은 유효함.

   즉, 거래당사자의 지분이 초과일 경우, 거래 성립

- 부동산은 상속인이 없을 경우, 국가가 소유하게됨. 만약, 상속인은 없지만, 공유자가 있을 경우에는 공유자가 받게됨.

경매 절차(통상 전과정 14개월 걸림)

1. 경매신청

2. 개시결정

3-1. 경매개시결정등기의촉탁 (경매등기)

3-2. 관계인에게 개시결정문 송달

4. 배당요구종기일 지정&공고

  ex) 80일 안에 배당요구 받겠다.

5-1. 현황조사(주체: 집행관)

5-2. 감정평가(주체: 감정평가사)

6. 배당요구 종기일

7. 매각기일

8. 매각결정기일

9. 즉시항고

10. 확정일

11. 잔대금납부 기한

12. 배당기일

13. 낙찰자 등기/인도

절차	일자(예시)	기타
1. 경매신청	1월 1일
2. 개시결정	1월 2일
3-1. 경매개시결정등기촉탁 (경매등기)	1월 10일
3-2. 관계인에게 개시결정문 송달	1월 10일
4. 배당요구종기일 지정&공고	1월 13일	"80일 안에 배당요구 받겠다"
5-1. 현황조사(주체: 집행관)	1월 31일
5-2. 감정평가(주체: 감정평가사)	1월 31일
6. 배당요구 종기일	3월 30일	배당요구 종기일안에 각 관계자들이 배당요구를 해야함.  그렇지 않을 경우, 낙찰된 이후, 배당을 받지 못함.
7. 매각기일	6월 21일(유찰시) 8월 1일(낙찰)	1. 차순위 매수 신고: 경매에 같이 입찰했었던 인원 중에서, 낙찰자가 잔금을 납부못할 경우,  최고가매수신고액(낙찰금액) - 최저입찰가의 10%(보증금)금액 초과시 해당 물건을 낙찰받을 기회를 얻게됨. ex) 최저입찰가 5억 물건 경매시 1등 최고가매수신고액 5억8천만원 2등 5억 4천만원 3등 5억 3천 1원 4등 5억 2천만원 5등 5억 1천만원 1등인 낙찰자가 기타사유로 해당 매물 대금납부하지 않고, 포기 (이럴경우, 보증금을 잃게됨) 차우선 매수 신고는 5억 3천만원 초과한 사람부터 가능. 즉, 2, 3등 부터 가능. 또한, 2, 3등 중에서 최고가인 2등이 우선권을 갖게됨. 하지만, 실무에서는 1등이 포기한 사유가 물건의 수익률 문제이면서, 실제로도 그러한 사유가 명백하다면, 차우선순위로 매수하는 것은 어리석은 결정이라고 볼 수 있음. 2. 공유자 우선매수: 지분을 공유한 사람은 최저입찰가로 살 수 있음. 3. 채권 상계: 채권자가 해당물건을 낙찰받게되면, 그 대금만큼은 잔금대납하지 않아도, 납부한걸로 침. ex) 7억 건물에 3억 근저당이 잡힌 채권자가 4억에 낙찰받음. 이 낙찰자(채권자)는 1억만 잔금납부해도 4억을 납부한걸로 봄. 4. 농지취득 자격증명원 지목: 대, 장, 농지(논, 전, 과) 농지는 사면 안되는 사람: 영농조합, 농업법인을 제외하고는 법인은 농지를 살수 없음.
8. 매각결정기일	8월 8일
9. 즉시항고	8월 15일	이의 있는 관계인을 위해서, 7일간 항고가능.
10. 확정일	8월 16일	확정일 되야 잔금 납부가능
11. 잔대금납부 기한	9월 20일	돈 잔금 낼 시간을 줌. 잔금을 납부하면 소유권을 갖게됨. 단, 민법상 등기가 되야 소유권 有
12. 배당기일	10월 20일	낙찰자는 돈을 법원에 줌. 법원은 배당요구청구를 한 관계인에게 돈을 돌려줌. 그러나, 이때, 일반적으로 세입자인 관계인들이 법원으로부터 돈을 받기위해서는 낙찰자로부터 명도확인서가 있어야 가능. 즉, 낙찰자는 이러한 설명을 세입자(관계인)에게 설명해주어야함.
13. 낙찰자 등기/인도		등기부등본 말소기준은 납부후 바로 없어짐. 하지만, 등기하는데, 7일 정도 걸린다고볼수 있음.

강제/임의경매 무엇이냐에 따른 분류

1. 강제경매: 집행권원으로 대표적인 예시로 판결문, 지급명령

2. 임의경매담보권으로 대표적인 예시로 근저당

경매상식

- 해당물건이 소속된 관할 법원에서 경매를 해야한다.

- 잉여주의: 경매는 경매신청한 채권자가 1원이라도 받아야함. 그렇지 않으면 낙찰취소됨.

- 감정평가사와 경매의 연결고리

  감정평가금이 높음 -> 감정평가 수수료가 높게 책정됨 -> 채무자 또한 배당받을 금액이 확실해지므로 좋아함.

그렇기에 감정평가는 일반적으로 낮게 평가되기 어렵다? ㅎㅎ

- 배당요구 종기일 당일 오후 6시가 넘어서 법원 직원들 퇴근하고 없다면, 배당요구 가능하나?

  답변: 가능하다. 당일 오후 12시가 넘어가지 않는다면, 가능. 법원 당직실에 직원이 있음.

- 배당요구시 필요서류: 임대차계약서 사본, 주민등록초본또는 등본(전입일 확인용)

- 배당요구종기일 확인방법

일반적으로 임차인에게 배당요구를 통보하여 당연하게 알게됨.

하지만, 부득이하게 알 수 없을때는, 등기부등본에 갑부에 경매사건번호가 기입되어있음 -> 법원 경매 사이트에서 사건번호로 조회하면 확인가능.

- 경락대출: 일반 부동산 담보대출과 동일하다고 볼 수 있음. 

  => 주거래은행과 법원의 대출 중계인을 크로스 체크 해서 대출조건(금리, 상환기간, 조건)을 보고 선택하기

- 선순위 임차인은 거의 없다고 보면됨. 등기부등본산 일자가 근저당보다 먼저 들어가 있다는 이야기임.

선순위 임차인은 돈 다받지만, 선순위 전세권은 돈을 다 받지 못함.

- 법원 현장의 집행관은 공무원이 아님. 사법보좌관은 공무원임.

- 입자라면, 관계인으로써, 경매관련된 내용을 알 수 밖에 없음.(아래 그림)

- 집행관, 감정평가사를 너무 믿지 말라.(아래 그림)

현황조사서에 나와 있는 내용은 참고용으로 사용하기

직접 임장을 해야함.