경매기본4

경매/경매일반

경매기본4

턱수여엄 2018. 4. 6. 02:56

권리분석에서 중요한 것!

말소기준권리

소멸주의 99% 인수주의 0.1%

인수주의 0.1%를 조심하자!

선순위전세권(전세권 등기가 되어있어야함. 등기부에 기재되어있어서, 누구나 쉽게 확인 가능), 선순위 임차인(대항력을 갖춘 임차인), 유치권, 지분경매, 대지권미등기, 토지별도등기

말소기준권리: 등기부

가/압류

근/저당

담보/경매

사건의 말소기준권리보다 앞에 있는 권리를 선순위권리라고하고,

그뒤에 있는 권리를 후순위 권리라고함.

권리분석하는 이유: 바로 인수주의 때문

선순위 임차권, 전세권

선순위 전세권 어떨 때 인수하고 소멸하나?

배당요구 & 배당종료가 중요함.

배당요구 안하면 낙찰자가 인수하고,

배당요구 하면 배당에서 처리함.

선순위 임차인 되게 어려움

ex)

건물 8억

1/2 임차인 2억

4/6 가압류 10

5/6 가압류 7

시세 7억 8천

배당요구 x -> 낙찰자가 인수해야함

배당요구 o -> 배당에서 처리 / 못받는 돈이 있다면 추가로 인수해야함

임차인은 배당요구하면 안됨.

임대인이 사라져서, 아무도 정보를 모름

1회 8억

2회 6.4억

3회 4억

관리사무소에 가서, 임대금 5억이라고 허위정보를 유출.

이후, 관리사무소에 묻게될 후발자 경매 참가자들이 5억이라고 믿게됨.

-> 임차인이였던 사람이 4억 2천으로 단독 낙찰됨.

* 선순위 임차인이 있는지는 누구나 알수있음. 하지만, 금액, 월세 등의 정보를 얻기 힘듦.

유치권

유치권 예)

땅 A씨 소유

건물 건축업자 B

공사계약: 공사비용 10억 그 중 선수금 2억 잔금 8억은 공사완료 후 지불

* 법률용어로 공사계약을 도급이라고 함.

상식: 1층 짓는데 최소 1달 걸림

문제발생

계약하고 건설했는데, A가 B에게 잔금 미납 -> B는 건물 점유.

임대차 보증금은 유치권이 아님.

항상 공사대금(벽, 바닥, 시공) 만 유치권이라고 볼 수 있음.

15억에 낙찰됬다면, 잔금 8억을 떠안아야함.

판례)

임차인이 영업할려고 하는 인테리어 비는 유치권 x

보존관련 비용은 필요비임. 가치증가관련 비용은 유치권임.

임대계약서상에 "원상복구조항"이 있기때문에 사실상 유치권 포기를 뜻함.

실무에서는 유치권이 거의 법적 효력없음.

그러나, 낙찰자는 대출이 안되므로, 유치권 주장하는 사람과 협상을 해야함!

지분경매

낙찰후 공유자에게 내 지분사게하거나 그 공유자 지분을 살 수 있음.

공유물분할 청구서로 인한 경매 -> 낙찰후 각자 지분만큼 배당받음.

공유물분할 청구서로 인한 경매는 "공유자 우선" 없음.

대지권 미등기

ex) 은평뉴타운 등의 새로운 APT단지

일반적으로 기존의 소유자들이 재개발되면, 분양으로 정리되는데, 대지권이 정리 x 경우가 있음.

즉, 대지권도 감정을 받은 것을 낙찰받아야함.

토지별도등기

땅지분에 대해서 돈 받을 권리 有 -> 나중에 소멸됨.

명도

점유자 A가 있는 건물을 낙찰받았다면,

점유자 A가 임차인이라면 낙찰 쉬움.

임차인이 아니라면 불리함.

강제집행

선순위 임차인이 없다면, 낙찰후 명도하면됨.

집행관이 인부를 데리고, 강제 퇴거 조치

집행관에게 인도명령 또는 명도(인도)소소을 가져다 주면, 강제퇴거조치 할 수 있음.

인도관련 제도 2종류

	시간	비용	대상	이사기간/이사비
인도명령	1달	2-3만원	매수인에게 대항할 수 있는 모든 점유자 99%	통상 1~2달 이사기간, 이사비 주면 합의됨. 특별한 경우 3달. * 이사비는 강제집행비용기준으로 상정하면됨
인도소송	1년	10만원 + 별도	선순위 임차인	통상 1~2달 이사기간, 이사비 주면 합의됨. 특별한 경우 3달. * 이사비는 강제집행비용기준으로 상정하면됨