경매기본1

경매/공매의 종류

	관할기관	발생 원인
경매	법원	채권/채무
공매	온비드 (KAMCO; 한국자산관리공사)	체납
세관경매		수입시 문제

기본 상식

- 우리나라 P2P 대출 법적가능이자 연24%

- 이자에 대한 언급없었다면, 연5%가능

- 등기우편 vs 내용증명

등기우편: 우체국에서 언제 누가 누구에게 보냈는지 확인할때 사용

내용증명: 어떤 내용을 보냈는지 입증하기 위해서 사용(우체국이 내용을 보관후 향후 입증)

- 소송 통상 1년 정도 걸림

- 피고? 피고인?

민사에서는 피고 형사에서는 피고인. 일반적으로 피고인이 잘못을 행한 사람.

- 계약금과 중도금에서의 매수인의 요청가능한 권리 (계약금 < 중도금)

부동산 매매계약시 계약금만 들어간 상황은 계약은 언제든 해지될수 있음.

하지만, 중도금이 들어간 경우에는 계약해지가 불가능

- 경매로 좋은 차는 나오지 않는데, 그 이유는 집행관과 함께 가압류된 차량을 확보하기 위해서 현장에 가야되는데,

집행관과 현장에 갔을때, 차량이 없으면 경매로 넘어가지 않게됨.

즉, 채무자가 집행관이 올때, 좋은 차량일 경우, 집행관에게 발견되지 않게 숨기거나 옮겨둔다면 경매물건으로 확보가 되지 않음.

- 가처분: 받을 돈이 있을때, 채무자의 재산(채권, 부동산, 동산, 자동차 등)을 처분금지, 점유이전금지 시키는 것

- 가압류: 받을 돈이 있을때, 채무자의 재산(채권, 부동산, 동산, 자동차 등)

- 85㎡ 을 안넘어야 취득세가 1%임

- 토지면적은 통상 건물면적의 50%임.(50%보다 크면, 투가가치가 높음. 적으면 투자가치가 떨어짐.)

- 보통 채권최고액을 1.3으로 나눈 금액이 채권원금이 됨. ex) 1.3억이 채권최고액이면 채권원금은 1억임을 유추할수 있음.

- 입찰표는 입찰전날 작성해가는 것이 좋음.(수정이 안되며, 펜으로 재기입한 것으로 판단시 패찰사유가됨)

- 경매관할 법원에 대한 정보는 법원경매사이트에서 확인가능

- 강제경매 VS 임의경매

강제경매: 집행권원에 의한 경매

임의경매: 담보물(근저당권/전세권)에 의한 경매

- 변제공탁: 채무자가 변제공탁으로 돈을 갚은 다음 경매에서 취소할수 있음.

- 전세권 vs 임차권

전세권: 반드시 등기부에 "전세권" 등기가 되어있어야함. 이게 없이 대부분 전세산다는 사람은 다 임차권임. 등기가 필요. 전대차가능

임차권: 대부분의 전/월세 사는 임차인들이 가진 권리. 등기 불필요. 주인 동의하에 전대차가능

- 유료 경매사이트 부동산 태인같은 유료사이트에서 경매물건을 분석해주므로 용이함. 하지만, 공적으로 신뢰된 기관이 아니므로, 100% 믿을 수 없음.

- 채무자의 재산이 같은 법원의 소관아래에 있는 것이라고 한다면, 물건번호가 붙어서 나오게됨.

또한, 일반적으로 거주용 부동산은 따로 따로 나뉘어서 경매로 나옮.

- 전용면적 vs 공급면적 vs 계약면적

전용면적	공급면적	계약면적
현관문들어가서의 모든 면적	전용면적 + 주거용공용면적(복도, 엘레베이터)	공급면적 + 기타면적(노인정, 휴게실 등)
1이라고 친다면	0.8	0.5

- 경매, 공매의 유찰시 떨어지는 가격

차수	경매(서울)-30% (이전차 경매가 기준)	경매(서울이외)-20% (이전차 경매가 기준)	공매10% (최초경매가 기준)
1차	10억	10억	10억
2차	7억	8억	9억
3차	5.6억	6.4억	8억
4차	3.92억	5.12억	7억

- 토지이용계획확인서에서 건물면적이 작은것이 제일 좋음.(가치가 높음) <- 이건 이해가 안됨.

- 아파트는 제일 꺽여지는 곳이 그 단지 내에서 안좋은 주거지임.

'ㄱ' 자 모양이라고 하면 꺽이는 부분

- 배당 종기일이 지났는데, 배당요청을 못했다면, 소액이라하더라도 대항력을 잃어버림.

- 말소기준권리는 6가지 가 있다.

가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매등기

ex) 아래 표에서 제일 빠른 권리가 말소기준권리가 됨.

소멸주의로 인해서, 낙찰가보다 빚이 많다고 하더라도, 권리분석을 잘하면, 살수 있다.

권리종류	일자	금액
가압류	6월 1일	5억
압류	5월 1일	5억
근저당권	4월 1일	5억
저당권	3월 1일	5억
담보가등기	7월 1일	5억
경매등기	8월 1일	5억

- 대항력: 점유, 전입, 확정일자와 관련있다.

또한, 그 다음날 0시 에 대항력을 갖게된다.

- 입찰표에 기재된 보증금은 최저낙찰가의 10%이다.

그 최저낙찰가의 10%보다 많이 기재해도된다. 또한, 실제 금액이 많아도 된다.

부족한것은 안된다.

- 입찰잔금을 치루지 못하면 재경매가 되고 보증금 할증으로 15%가된다.